北京市建委二项规范房地产市场的新措施值得商榷

微尘


在国家调控房地产市场的大背景下，北京市建设委员会近期陆续出台了一系列规范房地产市场的新规定、新政策、新措施，其中绝大部分符合法律规定，适应房地产市场健康发展的要求，得到了房地产业内人士和广大消费者的广泛认同，但是以下二项新措施却值得商榷：
一、要求房地产销售人员持证上岗。
2006年4月19日北京市建设委员会发布的京建交[2006]312号《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（以下简称《312号文》）第五条规定：“自2006年9月1日起，必须持有经市建委注册备案的《合格证》（以下简称《合格证》）的销售人员方能从事商品房销售业务。”
这一规定将未取得《合格证》的人员排除在商品房销售行业准入人群之外，显然属于一种设立行政许可的行为。（《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）将行政许可定义为：“是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。”）
为促进社会主义市场经济的发展，减少不必要的行政干预，2003年颁布的《行政许可法》对设立行政许可提出了很高的要求，并不是所有的政府机关都可以自行设立行政许可。该法规定：法律、行政法规、地方性法规可以设立行政许可，在特定条件下，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。《312号文》作为直辖市政府所属部门发布的规范性文件，是不能设立行政许可的。
被《312号文》作为发文依据所援引的建设部《商品房销售管理办法》第二十九条是这样说的：“商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。”这一规定，应理解为指导性要求，因为建设部发布的规章同样不得设立行政许可。
自2006年1月1日起施行的《北京市行政规范性文件备案监督办法》第四条规定：“行政规范性文件不得设定下列内容：……；（二）行政许可；……。行政规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定，不得增设公民、法人和其他组织的义务，不得限制法律、法规、规章赋予公民、法人和其他组织的权利。”而北京市建委要求该市全体房地产销售人员（据称总数达数万人）缴纳报名考试费用，参加其组织的统一考试，并获取所谓的《合格证》，明显属于增设公民的义务；而禁止未取得《合格证》的人员进入房地产销售行业，明显属于限制公民的权利。
故笔者认为，建设部规章要求商品房销售人员应当经过的专业培训，完全可以由政府房地产管理部门指导，在房地产开发企业或房地产经纪机构内部进行，北京市建委“要求房地产销售人员持证上岗”的合法性存在问题。
二、对于违规的房地产开发企业对其项目的预售许可进行不低于一个月的限制。
2006年5月10日北京市建设委员会发布的《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（以下简称《监管通知》）第三条第2款规定：“企业违规行为转给企业15日内未按期整改或整改不合格的项目，开发企业的将对其项目的预售许可、……进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制；……。”但是并未公布作出上述限制决定应履行的程序。
“对已经生效的行政许可进行限制”，北京市建委提出了一个创新的概念，让笔者陷入了思考：这到底属于一种对行政许可的中止，还是一种行政处罚呢，可能需要法学家进行深入的探讨。但《监管通知》第三条第3款规定：“企业、从业人员违反相关法律、法规、规章依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队依法进行处罚。”由此可以看出，北京市建委认为“对已经生效的行政许可进行限制”不属于一种行政处罚，当然作出决定也不用经过比较复杂的行政处罚法定程序。
《行政许可法》第八条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”由此可知，行政机关为了公共利益的需要，可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可，但法律并未赋予其中止或者限制已生效行政许可的权利。
《监管通知》中列出了多达53种房地产开发企业违规行为，其中有一些是法律、行政法规、规章并未禁止的，比如：第（15）“预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约的”、第（22）“未接受认购人委托的情况下擅自设定密码”、第（27）“2006年9月1日后聘用未取得注册备案《合格证》的销售人员从事商品房销售业务”等等。行政机关对这些并不违反法律、行政法规、规章规定，只是不符合某些规范性文件的行为，作出限制已生效的商品房预售许可的决定，无论从实质上，还是程序上目前都没有法律依据。
国家1999年制订《中华人民共和国合同法》、2003年制订《行政许可法》的目的是创建一个交易高度自由的社会主义市场环境，主要依靠市场力量调节供给、需求和资源配置。故笔者认为，对于上述违规行为，完全可以通过由政府房地产管理部门及时向社会公示，努力消除信息不对称，让消费者自由选择，依靠市场手段解决房地产市场规范化的问题。
综上所述，建议行政机关在制订规范性文件时，应牢记：对于行政机关，“法无授权即不可为”；而对于公民、法人或者其他组织，“法无禁止即可为”。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年5月19日

北京市人民政府办公厅


京政办发[1995]103号


北京市人民政府办公厅关于印发《北京市执行兵役法法规规章行政执法程序规定》的通知




各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
为进一步加强本市兵役行政执法工作，保障本市兵役工作顺利进行，经市政府法制办公室审核，市政府批准，现将《北京市执行兵役法规规章行政执法程序规定》印发给你们，请认真执行。


一九九五年十一月十六日



北京市执行兵役法规规章行政执法程序规定


第一条 为加强兵役执法工作，保障和促进本市各级兵役机关正确、全面地贯彻实施兵役工作的法律、法规和规章，依法行使职权，确保本市兵役工作顺利进行，根据国家和本市有关法规、规章，制定本规定。
第二条 本规定所称兵役工作主要包括民兵、预备役，兵役登记和兵员征集、动员等项工作。
本规定所称兵役执法是指依照兵役法律、法规、规章或者规范性文件作出具体行为的活动。
前款所称规范性文件是指兵役执法机关依照职权制定的具有普遍约束力的决定、命令和行政措施。
第三条 兵役执法遵循合法、公开、公正及教育与处罚相结合的原则：
一、严格履行法定职责。对职责范围内的事项，依法办理，不得借故推诿；对不属于职责范围内的事项，应予以说明或解释，并及时移送有关机关处理，不得越权执法。
二、符合法定程序。对违法行为依法审查，在规定的期限内作出决定。查处违法行为，要坚持先取证后处罚。对依法作出的决定，不得随意改变或撤销。决定行政处罚前应允许当事人陈述意见。
三、收集证据要齐全、完整。在作出决定前，必须取得能够准确证明事实的各种证据材料。
四、行政决定要合法、适当。不得滥施处罚，滥用行政措施，不得违法要求公民、法人或者其他组织履行义务。
五、严格执法，不得放弃法定职责。
第四条 本市实行兵役执法检查证制度。兵役执法检查证由北京卫戍区统一印制。
第五条 在市各级兵役机关查处违法行为时，兵役执法人员不得少于两人，并当场出示执法检查证。查处违法行为，除法律、法规、规章另有规定外，依照下列程序办理：
一、登记立案。兵役机关对发现的违法行为，经过审查，认为需要依法追究的，必须登记立案。凡属本机关职权范围内的，要依照职权认真查处，不得移送其他机关处理；本机关无权处理，需要移送有关机关查处的，应当及时移送。
二、调查取证。兵役机关对已立案的案件，必须及时组织调查取证。依法进行调查的人员必须出示兵役执法检查证。调查中应做好查证案件所需要的询问笔录、证言笔录、调查笔录等记录工作。
三、作出处罚决定。兵役机关调查取证后，应对调查的案件进行审理和评议。对需要追究法律责任的案件，应当依照法律、法规的规定向人民政府或者有关机关提出处理意见。处罚决定作出后，处罚决定书必须加盖作出处罚决定的人民政府或者有关机关的印章，并应载明：
（一）当事人的姓名、住址等基本情况；
（二）违法事实；
（三）适用的法律、法规、规章或者规范性文件；
（四）处理结论或者处罚决定；
（五）处罚决定的履行日期或者期限；
（六）当事人依法享有的申请行政复议或者提起行政诉讼的权利；
（七）作出处罚决定的人民政府或者有关机关的名称。
四、送达处罚决定书。兵役机关在同级人民政府或者有关机关作出处罚决定之日起的7日内，必须将处罚决定书送达当事人。处罚决定书自送达当事人之日起生效。送达必须有送达回证，由受送达人在送达回证上签名或者盖章，受送达人在送达回证上签收日期为送达日期。受送达人不在的，由其指定的代收人或者同住的成年人家属或者所在单位代为签收。受送达人拒绝接受处理决定书，送达人应当邀请有关基层组织或者其他人到场见证，在送达回证上注明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把处罚决定书留在受送达人住处或者收发部门，即视为送达。
兵役机关送达处罚决定书，必要对可以使用法律规定的其他方式。
第六条 依法收取强制金，必须向当事人开具法定票据，并全部上交当地财政。
第七条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定书起15日内向作出决定机关的上一级人民政府或主管部门申请复议，或者向当地人民法院提起诉讼。
第八条 当事人接到处罚决定书后在规定期限内，既不申请复议，也不提起诉讼，又不执行的，可由作出处罚决定的人民政府或机关申请当地人民法院强制执行。
第九条 兵役执法事项涉及其他行政机关的，除法律、法规、规章另有规定外，按照下列规定处理。
一、对执法事项，先受理的兵役执法机关应主动同有关机关联系。需要取得一致意见的，应协调一致后再办理。经协调达不成一致意见的，应提请上一级人民政府裁决。
二、对违法行为，需要有关机关协同执法的，兵役执法机关应主动同有关机关联系，取得有关机关的协助。
第十条 有关部门和单位对兵役执法工作不支持，态度消极或者故意设置障碍的，由市或者区、县兵役机关报请同级人民政府给予通报批评，责令限期改正，并提请其上级主管部门对其主要负责人和直接责任人给予行政处分。
第十一条 兵役机关必须建立兵役执法档案，调查和审理案件取得的证据、制作的文书、笔录以及形成的其他文字材料，应当归入执法档案。
兵役机关应当做好执法统计和执法信息工作。
第十二条 人民政府派出机构的武装部门依照法律、法规、规章和上级兵役机关规范性文件规定的职责范围、权限行使执法权，适用本规定。
第十三条 本规定由北京卫戍区负责解释。
第十四条 本规定自1995年11月16日起施行。