这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

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海南省海口市人民政府


海府〔2007〕2号


海口市人民政府关于印发本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理暂行办法的通知

各区人民政府，市政府直属各单位：
《海口市本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理暂行办法》已经十三届市政府第65次常务会议审议通过，现予印发。



二○○七年一月十日


海口市本级财政支持
农业产业贷款贴息资金管理暂行办法

第一条 为规范市本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理，提高财政贴息资金使用效益，加快农业和农村经济结构战略性调整，促进本市农业增效、农民增收和农村经济发展，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事农产品培育、生产、加工和流通等项目的个人、企业及其他组织申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金适用本办法。
第三条 本办法所称支持农业产业贷款贴息资金是指市本级财政在一定时期内，根据国家宏观经济形势和本市财政政策目标，利用财政贴息的调控功能，对符合规定条件的承贷人在金融机构的贷款利息给予的财政补贴。
第四条 支持农业产业贷款贴息应当遵循“政府适当贴息，个人履约还本，金融机构自主放贷”的原则。
第五条 每年支持农业产业贷款贴息要符合市委、市政府当年制定的农业产业政策。
第六条 符合以下条件的个人、企业及其他组织可申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金：
（一）从事农产品生产、加工和流通的市级以上农业产业化龙头企业及其他组织；
（二）从事培育、研发和引进名、优、新品种以及农产品包装、储藏、加工和保鲜等关键技术和设备的科研机构；
（三）从事农产品生产和加工，成员达60 户以上的经济合作组织；
（四）产品达到出岛、出口标准或年加工额达100 万元以上的农产品加工企业及其他组织；
（五）生猪存栏量达2000 头以上的养猪专业户或5000 头以上的企业及其他组织；
（六）鸡、鸭存栏量达10 万只以上的禽类养殖专业户或鸡、鸭存栏量达30 万只以上的企业及其他组织；
（七）种猪存栏量达300 头以上的专业户或种猪存栏量达2000 头以上的企业及其他组织；
（八）年出苗量达200 万只以上的种禽场；
（九）种植示范基地面积达200 亩以上的个人或种植示范基地面积达500 亩以上的企业及其他组织；
（十）农产品年运销量达5000 吨以上的运销专业户或农产品年运销量达10000 吨以上的企业及其他组织；
（十一）养殖面积达10 亩以上的水产养殖专业户或养殖面积达50 亩以上的企业及其他组织；
（十二）造船载重达80 吨以上的个人或造船载重达100 吨以上的企业及其他组织；
（十三）其他符合市本级财政支持农业产业贷款贴息资金扶持条件的对象。
第七条 市本级财政支持农业产业贷款贴息按实际贷款额度和金融机构同期同档次的基准利率计算。金融机构实行贷款浮动利率的，浮动部分由贷款人自行承担。
第八条 个人可获得的市本级财政支持农业产业贷款年贴息资金不超过50 万元，企业及其他组织可获得的市本级财政支持农业产业贷款年贴息不超过100 万元。贴息期限为1 至3 年，同一个项目、同一个业主在同一个贴息期限内只能享受一次贷款贴息。
第九条 申请本级财政支持农业产业贷款贴息资金应当按以下程序办理：
（一）申请人以书面形式向本市金融机构提出贷款申请；
（二）金融机构做出同意贷款意见后，申请人应持相关材料向市农业或渔业行政主管部门申请办理支持农业产业贷款贴息手续；
（三）市农业、渔业行政主管部门应当自受理申请之日起5 个工作日内进行审核，由市农业行政主管部门负责汇总，报市政府审批后予以实施。
第十条 支持农业产业贷款贴息实行半年申报制度，贷款利息由申请人先行支付，每半年终了后7 个工作日内，申请人凭金融机构提供的已付息凭证，向市农业或渔业行政主管部门申请拨付贷款贴息资金，市财政行政主管部门应当根据市农业、渔业行政主管部门的意见予以拨付。
第十一条 支持农业产业贷款贴息资金纳入市级财政年度支出预算管理。市财政行政主管部门应当设立本级财政支持农业产业贷款贴息资金专户，每年市财政预算经市人大批准后，市财政行政主管部门应当将年度预算的支持农业产业贷款贴息资金划拨到本级财政支持农业产业贷款贴息资金专户，实行专户管理，专款专用。
第十二条 有下列情形之一的，终止市本级财政支持农业产业贷款贴息：
（一）申请人擅自改变贷款用途的；
（二）项目因故中止，申请人不另行实施新项目的；
（三）申请人对贷款贴息项目提前还贷的；
（四）申请人在项目实施过程中有弄虚作假行为的。
第十三条 申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金的单位和个人，必须提供真实材料和凭证，如有弄虚作假者，一经发现并核实，全部追回贴息资金并登记申请人的不良信用记录。
第十四条 市财政、审计行政主管部门应当对市本级财政支持农业产业贷款贴息资金的使用实施监督管理。对违反规定截留、挤占、挪用的依法予以处理。
第十五条 本《办法》所称的“以上”包含本数。
第十六条 本《办法》具体应用中的问题由市农业行政主管部门负责解释。
第十七条 本《办法》自发布之日起执行。