二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


　　某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
交通运输部


关于印发交通财会十百千万人才工程实施方案的通知

交财发﹝2008﹞175号　　


各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团及计划单列市、经济特区交通厅（局、委），天津市市政公路管理局，上海市市政工程管理局，部属各单位，部管社团，有关交通企业：
为适应交通事业发展，加强交通财会人才队伍建设，部制定了《交通财会十百千万人才工程实施方案》，现印发给你们，请结合本地区、本单位的实际情况，做好组织实施工作。
附件：交通财会十百千万人才工程人才推荐表


中华人民共和国交通运输部（章）
二○○八年七月二十一日


交通财会十百千万人才工程实施方案


为了适应我国交通事业的发展，加强交通财会人才队伍建设，根据部《新世纪十百千人才工程实施方案》（交人劳发〔2003〕203号）和《关于加强十一五交通财会人员队伍建设的指导意见》（交财发〔2006〕526号）的精神，制定本实施方案。
一、人才工程实施的目标任务
交通财会人才工程实施的总体目标是：通过建立并逐步完善选拔、培养、使用财会人才的激励和约束机制，在交通领域培养造就一大批财会人才，形成结构合理、层次分明、持续发展的交通财务人才队伍，进一步优化财会人员的知识结构，提高交通财会人员的专业技术水平，增强依法理财、科学理财能力,适应财政改革和经济全球化、会计国际化发展趋势，服务行业发展。
交通财会人才工程实施的主要任务是：
（一）选拔培养十名左右学术造诣达到国内财会领域先进水平、国内交通财会领域领先水平、在交通财会工作中做出突出贡献并在国内财会界有重要影响的交通财会精英，作为交通财会人才队伍的第一层次，引领交通行业财会工作不断创新发展。
（二）选拔培养百名左右学术造诣达到国内交通财会领域先进水平、在交通财会工作中做出重要贡献并在国内财会界有一定影响的交通财会顶尖人才，作为交通财会人才队伍的第二层次，引领交通行业各专业领域财会工作持续健康发展。
（三）选拔培养千名左右具有系统的财会理论知识和综合分析能力、在地方和大型交通企事业单位财会工作中有重要影响的“复合型”交通财会拔尖人才，作为交通财会人才队伍的第三层次，引领地区、部属单位和重点联系企业交通财会工作的持续改进和提升。
（四）选拔培养万名左右能够全面掌握交通财会业务，具有较强的综合分析能力，在本单位财会工作中发挥重要作用的交通财会业务骨干，作为交通财会人才队伍的第四层次，不断推进交通企业和行政、事业单位的财会工作规范化管理。
二、人才工程的组织实施
交通财会“十百千万”人才工程，按照统一领导、统筹规划、分级负责的原则组织实施。
（一）交通运输部成立实施交通财会“十百千万”人才工程的领导小组（以下简称“部领导小组”），确定人才工程各阶段的目标和实施计划，负责财会精英、财会顶尖人才的选拔、培养和管理；根据需要可直接推荐并确定财会精英和财会顶尖人才；部领导小组下设办公室，负责具体组织协调工作；日常管理工作委托中国交通会计学会负责。
（二）省级交通主管部门、中央管理的交通企业、交通院校、部直属单位负责本行政区域或本单位（系统）财会拔尖人才、财会业务骨干的选拔、培养和管理，并向交通运输部推荐财会精英和财会顶尖人才。
省级交通财务主管部门可委托省级交通会计学会负责财会拔尖人才、财会业务骨干的日常管理工作。
三、人才选拔的条件
申请参加交通财会人才工程的人选应当热爱社会主义祖国，遵纪守法、爱岗敬业，具有解放思想、实事求是、不断创新的科学精神和良好的职业道德，并分别具备下列条件：
（一）选拔财会精英的条件。
1．具有硕士研究生及以上学历（或学位）或高级专业技术职务；
2．在交通财会领域具有较高的造诣，在学术研究或工作实际中有突出业绩，其学术、业务水平在国内交通财会领域居于领先地位，或在国内财会领域有一定的优势和知名度。
（二）选拔财会顶尖人才的条件。
1．具有硕士研究生及以上学历（或学位）或高级专业技术职务。
2．属于交通行业主要专业领域内的财会领军人才，具有扎实的财会理论知识、丰富的财务工作（或教学、科研）经验和很强的业务组织能力；在本专业领域有较高的造诣，在学术研究或财会工作中有突出业绩。
虽没有达到规定的学历或专业技术职务，但在最近四年内在财会业务方面获得过国家级表彰的财会人员可破格申请。
（三）财会拔尖人才的选拔条件。
1．具有大学本科及以上学历或高级专业技术职务。
2．属于本地区或本单位的财会拔尖人才，具有较扎实的财会理论知识、较丰富的财务工作（或教学、科研）经验和较强的业务组织能力。
虽没有达到规定的学历或专业技术职务，但在最近四年内在财会业务方面获得过省部级及以上表彰的财会人员可破格申请。
（四）财会业务骨干的选拔条件。
1．具有大学专科及以上学历或中级及以上专业技术职务。
2．属于本单位的财会业务骨干，或具有培养发展潜力的财会人员。
虽没有达到规定的学历或专业技术职务，但在最近四年内在财会业务方面获得过省厅、大型企业集团、部属海事、救捞、船级社和长航系统单位及以上表彰的财会人员可破格申请。
四、人才选拔的程序
交通财会人才按照“自下而上、逐级推荐”的原则进行选拔。具体程序如下：
（一）申请与推荐。
具备财会精英和财会顶尖人才选拔条件的财会人员，由本人提出申请，填写《交通财会十百千万人才工程人才推荐表》，经所在单位同意，并报所在地区省级交通财务和人事主管部门审核后，由省级交通主管部门负责向交通运输部推荐。
其中，中央管理的交通企业、交通院校、部直属单位具备财会精英和财会顶尖人才选拔条件的财会人员，由本人提出申请，经所在基层单位同意，报经中央管理的交通企业、交通院校和部直属一级单位财务、人事主管部门审核同意后，向交通运输部推荐。
具备财会拔尖人才和财会业务骨干选拔条件的财会人员，由本人提出申请，经所在单位审核同意后，负责向单位所在地区省级交通财务和人事主管部门推荐。
其中，中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位具备财会拔尖人才和财会业务骨干选拔条件的财会人员，由本人提出申请，经所在基层单位审核同意后，负责向单位财务和人事主管部门推荐。
（二）资格审查。
交通运输部财务主管部门负责组织专家对财会精英和财会顶尖人才的推荐人选进行资格审查，经人事主管部门审核同意后，确定初步入围人选；根据需要，交通运输部财务主管部门会同人事主管部门可直接确定财会精英和财会顶尖人才的初步入围人选。
省级交通财务主管部门负责组织专家对财会拔尖人才和财会业务骨干推荐人选进行资格审查，经人事主管部门审核同意后，确定初步入围人选；中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财务主管部门负责组织专家对本单位内部财会拔尖人才和财会业务骨干推荐人选进行资格审查，经人事主管部门审核同意后，确定初步入围人选。
（三）组织考试。
财会业务骨干的初步入围人选应当参加部领导小组统一组织的财会专业技术水平考试，并取得合格的成绩。
部领导小组办公室负责组织专门人员，制定考试大纲，统一命题。
省级交通财务主管部门、中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财务主管部门分别负责组织对财会业务骨干初步入围人选的考试和阅卷。
根据需要，部领导小组办公室可委托高层次财会人员培训基地、中国交通会计学会或省级交通会计学会，依据考试大纲组织对财会业务骨干初步入围人选的考前培训。
（四）确定人选。
财会精英和财会顶尖人才的人选由交通运输部财务主管部门会同人事主管部门组织专家，对推荐人选的申请材料进行审核评审，评审通过并报部领导小组批准后，报交通运输部人事主管部门备案。财会拔尖人才和财会业务骨干的人选，由省级交通主管部门、中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财务主管部门会同人事主管部门组织专家，对申请人或推荐人选的申请材料进行审核评审，评审通过并按隶属关系分别报省级交通主管部门、中央管理的交通企业、交通院校、部直属单位批准后，分别报主管单位的人事部门和交通运输部财务主管部门备案。
交通财会“十百千万”人才证书由交通运输部统一印制。财会精英由交通运输部颁发证书；财会顶尖人才和财会拔尖人才由交通运输部财务和人事主管部门颁发证书；财会业务骨干按隶属关系分别委托省级交通主管部门、中央管理的交通企业、交通院校或部直属单位颁发证书。
（五）公布名单。
入选交通财会“十百千万”人才工程的财会人员名单，将在交通运输部网站上予以公布。
五、人才的培养和使用
各级交通主管部门和人才所在单位应当加强对各层次财会人才的培养和使用，根据交通财会“十百千万”人才工程实施的目标和任务，制定切实可行的培养使用方案。其中，财会精英和财会顶尖人才的培养使用工作由交通运输部和人才所在单位共同负责；财会拔尖人才和财会业务骨干的培养使用工作由省级交通人事、科教、财务主管部门和人才所在单位共同负责。中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财会拔尖人才和财会业务骨干的培养使用工作，由中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位人事、科教、财务主管部门及人才所在基层单位共同负责。交通财会人才培养使用的主要措施包括：
（一）建立人才培养的资金保障机制。各级交通主管部门和人才所在单位，要积极创造条件，建立人才激励机制，可通过安排专项资金等多种途径，对人才在高水平学术刊物上发表论文、出版专著以及进入高层次财会培训基地接受高层次学历学位教育等方面予以资助和鼓励。
（二）建立人才培养的国际交流制度。组织或推荐交通财会人才到发达国家和地区开展交流、考察，重点支持财会精英和财会顶尖人才出国参加学术会议，借鉴发达国家在财务管理、会计核算、投融资管理等方面的成功经验和做法，提高交通企事业单位参与国际市场竞争的能力。
（三）建立人才培养的国内研修制度。各级人事、科教主管部门应将交通财会“十百千万”人才纳入所在单位人才教育培训计划，并加强对培训工作的指导。各级交通人事、科教、财务主管部门和人才所在单位应为人才到国家会计学院、有关高等学校、科研机构、大型企事业单位学习进修以及高层次财会培训班参加学习创造条件。
1．重点安排财会精英到国家会计学院进行研修。
2．重点安排财会业务骨干到有关高等学校进行研修。
3．有针对性地安排财会顶尖人才和财会拔尖人才参加由交通运输部组织的高层次财会理论与实务培训班或研讨班进行学习。
4．有针对性地安排财会拔尖人才和财会业务骨干参加有关交通会计学会组织的现代财会理论与实务培训班。
各级交通财务主管部门应加强对交通财会人才培养使用工作的监督检查。
（四）建立人才使用的激励机制。各级交通人事主管部门要重视交通财会“十百千万”人才工程相关人员的培养使用，对具备条件的人才作为后备干部，重点加以培养、提拔使用。财会精英人才由部聘为财会专家委员会成员，充分发挥他们在引领行业财会工作改革、发展、创新中的领军作用。
（五）积极支持财会人才参加交通财会科研活动。交通财会人才所在单位应积极创造条件，支持财会人才参加有关财会理论与实务研究工作，优先推荐申报相关科研项目。安排财会精英承担或参与部级财会科研项目的研究工作，鼓励和支持财会顶尖人才和财会拔尖人才承担或参与不同层级的交通财会理论和实务研究工作，不断提高交通财会人员的理论水平和科研能力。
（六）将“十百千万”交通财会人才工程建设纳入交通运输部“新世纪十百千人才工程”建设之中，选拔培养的交通财会精英，作为候选人选向“新世纪十百千人才工程”第一、二层次推荐；选拔培养的交通财会顶尖人才，作为候选人选向“新世纪十百千人才工程”第二、三层次推荐。
（七）加大对交通财会“十百千万”人才的宣传力度。各有关单位应积极推荐交通财会人才参加高层次财会学术组织，支持他们参加有关的财会学术交流活动，提高他们在本专业领域的知名度；应积极推荐本单位财会人才参加国家、交通运输部以及有影响的社会组织设立的各种荣誉称号的评选活动，并加大对他们突出业绩的宣传力度，逐步形成“比、学、赶、帮、超”的人才竞争环境和氛围。
六、人才的管理
（一）建立交通财会人才信息库。
交通财会“十百千万”人才队伍信息库按人才管理职责分工分别由交通运输部、省级交通主管部门、中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位负责管理和维护，对人才信息及时更新，实施动态管理，为交通财会人才队伍的培养、使用提供基础信息支撑。
（二）联系制度。
各级交通主管部门以及各层次人才所在单位应保持与人才的经常性联系，通过电子档案或其他有效方式随时了解交通财会人才的学习、工作、科研等情况。
（三）考核管理。
各层次交通财会人才应在培养周期内至少参加一次财会业务学习。其中，财会精英、财会顶尖人才和财会拔尖人才应参加由交通运输部财务主管部门组织的财会理论研讨或财会业务培训；财会业务骨干应参加由省级交通财务主管部门组织的财会业务培训。
1．财会精英每两年至少应撰写并公开在核心期刊发表论文一篇；培养周期内至少主持完成一项省部级科研项目或参与完成一项国家级科研项目的研究工作，并报交通运输部财务主管部门备案。
2．财会顶尖人才每两年至少应撰写并公开发表一篇有较大影响的专业论文；培养周期内至少主持完成一项科研项目或参与完成一项省部级科研项目的研究工作，并报交通运输部财务主管部门备案。
3．财会拔尖人才每两年至少应撰写并发表一篇专业论文；培养周期内至少参与完成一项科研项目的研究工作，并报省级交通财务主管部门备案；其中，中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财会拔尖人才报上一级单位财务主管部门备案。
4．财会业务骨干每年至少应撰写一篇工作体会、工作经验总结等书面报告，并报省级交通财务主管部门备案；其中，中央管理的交通企业、交通院校和部直属单位的财务业务骨干报上一级单位财务主管部门备案。
安排出国进行考察的交通财会人才，应在回国后提交考察报告，按照隶属关系分别报本单位财务主管部门、省级交通财务主管部门或交通运输部财务主管部门备案。
（四）周期调整。
1．交通财会“十百千万”人才工程，按照四年为一个周期对交通财会人才进行滚动培养和管理。
2．在培养周期内，受到党纪政纪处分的，取消其交通财会人才资格；提供虚假人才信息电子档案，经批评后仍未改正的，取消其交通财会人才资格；没有按照规定完成并提供相应的工作体会、专业论文、学术论文、没有主持或参与科研课题的，取消下一周期交通财会人才选拔的资格。
3.在培养周期结束时,根据本周期内交通财会人才综合表现,择优推荐可塑性强、表现优秀的人才进入下一周期更高层次进行培养。



文档附件：

交通财会十百千万人才工程人才推荐表.doc