山东省滨州市人民政府


关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知
滨政发〔2008〕57号




各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
　　《滨州市住宅专项维修资金管理办法》已经2008年8月25日市政府第14次常务会议通过,现予印发,自2008年11月1日起施行。
　　滨州市人民政府　　　　　　
　　二○○八年十月一日　　　　
　　滨州市住宅专项维修资金管理办法
　　第一章　总　　则
　　第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　凡本市行政区域内,商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房及拆迁安置住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
　　本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第三条　本办法所称业主是指房屋所有权人。
　　本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称的共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等。
　　第四条　住宅专项维修资金归业主所有,按照“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则进行管理。
　　第五条　市、县房产行政管理部门是本行政区域内住宅专项维修资金管理的主管部门。房产主管部门及所属住宅专项维修资金管理机构具体负责住宅专项维修资金的统一归集和日常监督管理工作。
　　同级财政部门按照职责对住宅专项维修资金的使用、管理进行指导和监督。
　　街道办事处、社区、居委会依照本办法协助做好住宅专项维修资金的相关管理工作。
　　第二章　交　　存
　　第六条　住宅物业(一个业主所有且与其他住宅物业不具有共用部位、共用设施设备的除外)、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按下列标准交存住宅专项维修资金:
　　(一)新建商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地建筑安装工程平均造价的5%。
　　房产主管部门依据工程定额等有关部门的工程造价测算,公布多层、高层、别墅等类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存住宅专项维修资金数额,并适时调整。
　　(二)经济适用住房、拆迁安置住宅按商品住宅的标准交存住宅专项维修资金。
　　(三)已购公有住宅,财政部门已按规定从单位售房款中提取住宅专项维修资金的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　(四)商品住宅、公有住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的,由业主按本条第一款规定的标准补交住宅专项维修资金。
　　第七条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。
　　第八条　业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地市、县房产主管部门代管。
　　第九条　下列情形由房产主管部门委托有关单位代为收取:
　　(一)新建商品住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅的住宅专项维修资金,由开发建设单位、拆迁安置部门代收,并在办理房屋产权手续时统一交存到住宅专项维修资金专户。
　　(二)售后公有住宅,售房单位已从售房款中按规定标准提取的住宅专项维修资金,应当在本办法施行30日内全额交存到住宅专项维修资金专户。
　　(三)本办法实施前已取得房屋所有权证书的,未成立业主大会或业主委员会的由物业服务企业或管理单位代收,并及时交存到住宅专项维修资金专户。
　　第十条　住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当及时续交,再次续交的数额不得少于首期专项维修资金的数额。
　　第十一条　市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内的住宅专项维修资金专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户、开具住宅专项维修资金票据;开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
　　第三章　使　　用
　　第十二条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪用作他用。
　　第十三条　住宅专项维修资金的使用,应当遵守方便快捷、公开透明,受益人和负担人相一致的原则。
　　第十四条　住宅专项维修资金的使用按照下列规定分摊:
　　(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　(二)住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊。
　　第十五条　使用住宅专项维修资金的,应按照以下程序办理:
　　(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出资金使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。
　　(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
　　(三)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。
　　(四)物业服务企业或相关业主持有关材料,向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请列支。
　　(五)房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,划转金额按已完成维修工程量的80%划转,待维修工程完工,工程费用经审核后,按工程决算金额拨付维修费用余额。
　　(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
　　第十六条　发生危及房屋安全等紧急情况,需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,按照本办法第十五条第四、五、六款规定办理。
　　发生前款情况后,未按规定实施维修、更新和改造的,房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构也可以组织代修,代修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。
　　第十七条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
　　(一)依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
　　(二)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用;
　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
　　(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
　　第十八条　住宅专项维修资金每使用一次后,应当及时核算到户,并在该户交存的住宅专项维修资金中扣减。
　　第十九条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第二十条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
　　(一)住宅专项维修资金存储利息;(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;
　　(四)利用人防工程进行经营的净收益首先用于人防工程的维修和养护,剩余部分也可滚存住宅专项维修资金,但业主大会另有决定的除外;
　　(五)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
　　第四章　监督管理
　　第二十一条　房屋所有权转让的,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户。
　　受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。
　　第二十二条　房屋灭失的,业主可以持有关证明申请退回其住宅专项维修资金余额,并办理分户账注销手续。
　　第二十三条　房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向相关业主公布下列情况:
　　(一)住宅维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
　　(三)业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
　　(四)其他相关住宅专项维修资金使用和管理情况。业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。
　　第二十四条　专户管理银行应当每年至少一次向市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,发送住宅专项维修资金对账单。
　　市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账户余额的查询。
　　第二十五条　房产交易部门在办理房屋权属登记时,应当查验住宅专项维修资金交存专用票据。材料符合要求的,予以核准登记。
　　第二十六条　住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
　　第二十七条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
　　财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
　　第二十八条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
　　住宅专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理,应执行财政部门的有关规定,并接受财政部门的监督检查。
　　第二十九条　业主大会成立后,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,可以向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请划转住宅专项维修资金,资金划转后其交存、使用、管理按国家相关法律、法规、规章的规定执行。
　　第三十条　建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违犯本办法规定的依照《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。
　　第三十一条　房产主管部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予相应行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
　　第五章　附　　则
　　第三十二条　其他拥有共用部位、共用设施设备的非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
　　第三十三条　本办法自2008年11月1日起施行。


人身保险合同的效力问题
杨德寿



摘要：通过对人身保险合同实务的法理分析，探讨了人身保险合同签订过程中谁为要约方与谁为承诺方的问题，提出保险公司为要约方投保人为承诺方的观点；同时认为保险公司签发保险凭证是完善合同形式的步骤而非对合同实质内容审查、修改的程序，投保人预交保险费实质上是人身保险合同的生效条件，同时也是投保人的合同义务。总体上认为，人身保险合同存在的效力问题不是个别问题，而是带有普遍性的问题。其产生源于保险公司偏重自身利益的考虑，同时也由于法律规定欠缺操作性，为此提出解决问题的建议。

关键词：人身保险合同；效力；要约方；承诺方

一、人身保险合同效力问题的提出
合同的效力，通常是指某一合同当事人签订的合同是否发生效力或者是否被依法撤销或确认无效的问题，这时候我们所指的合同效力仅指某一具体合同的效力。

人身保险合同的效力。一般情况下，人身保险合同的效力问题与上述合同的效力并无不同。但本文所述人身保险合同的效力，不是指某一具体合同的效力问题，而是指人身保险合同从何时生效的问题。因为人身保险合同的成立与生效时间的不一致，已经不再是个别合同出现的效力问题，而是带有普遍性、且严重影响到被保险人正当权益的问题。

一个比较典型的问题是，投保人交付首期保险费后，在保险人签发保险单之前，被保险人出了险，保险人是否应承担赔付保险金额的责任?深圳的一起人身保险案纠纷即非常典型，引起各界广泛关注。投保人购买某保险公司20万人寿保险及20万附加人身意外伤害险，在交付部分保险费及体检合格后、保险人签发保险单之前，不幸遇害身亡，保险人以合同未成立为由拒绝承担保险责任。一审判决原告败诉。该案有许多问题值得思考和探讨。原被告之间的保险合同究竟是否成立与生效？

依照《合同法》规定，承诺生效时合同成立，而承诺的生效是以承诺通知到达受要约人时起算的。那么，人身保险合同的承诺，何时才算到达了要约人？在实践中，投保人与保险公司的理解显然是不一致的，但保险公司并未就此给投保人以足够清楚的说明，由此导致纠纷发生。

二、人身保险合同效力的法理分析
人身保险合同之所以存在效力问题，是因为投保人一方（包括被保险人和受益人）对保险合同的成立与生效时间认识不一致造成的。投保方认为从其申请保险并被保险公司或其代理人受理时起，合同即已成立并生效；而保险公司则会根据不同情况以最有利于自己的方式处理：在受理投保申请至签发保单前未发生保险事故时，合同生效时间按照保险公司或其代理人受理投保人申请时开始；但若发生保险事故，则按签发保险单时开始。

1、人身保险合同的成立与生效
一般情况下，合同成立的时间即为合同生效时间，法律有规定或当事人有特别约定的，合同的生效时间依法律规定或合同约定。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。” 第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”即成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护。

而合同的成立又是从承诺生效时开始的，人身保险合同亦然。《保险法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”

成立的合同随即生效为一般情形，但法律有规定或当事人有特别约定的，依照法律规定或当事人约定。就人身保险合同而言，其成立并不表明生效。保险公司都把投保人交纳保险费或者首期保险费作为人身保险合同的生效条件，以下将专门论述。

保险责任作为保险人承担的主要合同义务，应该是人身保险合同生效后，保险责任期间内发生了保险事故，或达到合同约定年龄、期限时，保险公司才承担给付义务。因此其何时开始，直接关系到被保险人何时得到保险保障。然而各国实践中，签发保险单日期、同意承保日期虽常在投保日之后较长时期，但常常在保险单中将保险责任期间起始日溯及到投保时，我国更如此。[ii]也就是保险责任期间不仅不是起始于合同生效，甚至不是起始于合同成立，而是起始于投保时，这明显有违法理和情理。这也是导致人身保险合同纠纷的重要因素。

2、人身保险合同的要约方与承诺方
如上所述，合同的成立是从承诺生效时开始的。那么，人身保险合同又是由谁先提出要约而后又由谁来承诺呢？

为此，我们有必要先弄清楚何为要约何为承诺。《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。《保险法》第十三条“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同的条款达成协议，保险合同成立。”本条给我们的根本印象是，投保人是要约人，保险公司为承诺人。

将投保人作为要约人，保险公司作为承诺人。不仅在法律上能够找到根据，而且几乎所有的学者都持这种观点。“人身保险合同的订立一般经投保人投保即要约和保险人承保即承诺两个阶段。”[iii] “签发保险单或其他保险凭证是人身保险合同承诺之一般形式。”[iv]李玉泉博士的观点则有些模棱两可，他认为：一概地认为投保人就是要约人，保险人就是承诺人，是欠妥当的，填写投保单的投保人也可以是承诺人，保险人也可以是要约人。尽管如此，李博士仍认为一般情况下，投保人即要约人，保险人即承诺人。[v]

在人身保险合同订立的过程中，我们对谁是要约方谁是承诺方的认识，是有争议的。从法律规定以及法学家的代表观点看，人身保险合同的要约人是投保人，承诺人是保险公司；但是作者认为，人身保险合同的要约方应是保险公司，投保人才是承诺方。

人身保险合同大多由保险代理人上门推销，直接与潜在客户或目标客户进行商谈。在商谈过程中，保险代理人会向投保人详细讲解各险种的适应对象、收费标准以及保险事件发生后公司可以赔付的保险金数额。投保人在申请人身保险时，完全不是按照自己的想法向保险公司提出要求的，而是按照保险公司提供保险服务的险种进行选择。我们习惯于将自己与保险公司之间形成的保险关系称之为购买保险，就像我们在商店买东西一样。保险公司也是把自己提供的保险服务当作确定的商品来推销的。对于成型的商品，我们无法要求其变更而只能选择要或是不要，充其量只能在价款上要求降低或者优惠。要求降低价款可作为新的要约，而保险公司各险种保险产品的保险价款是不容变更的。也就是说，保险公司向潜在投保人提供的各险种服务内容和价款是不容变更的。在此情况下，买主是要约人还是承诺人？正如在商场买商品一样，在这种买卖合同关系中，如果顾客根本不砍价的情况下，顾客和商场谁是要约人，谁是承诺人是显而易见的。

保险代理人向潜在投保人提供的各险种宣传资料，表面上看像是广告，但其内容却十分明确具体，完全具备要约的特征。根据《合同法》第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定。这些宣传品或广告，应当属于保险公司通过其代理人向投保人发出的要约。

保险代理人在向投保人推销人身保险时，保险代理人不需要考虑公司所印制的格式保险合同条款的变更，他所关心的是被保险人的健康状况，会对被保险人的健康状况以及患病史进行详细的询问；其次他还关心被保险人与投保人是否存在利益上的关系，因为这是《保险法》第十二条的基本要求，投保人与被保险人不具有保险利益将导致合同的无效。在此过程中，保险代理人只有在被保险人已经体检合格且与投保人具有保险利益的情况下，才会让投保人填写投保单。投保人填写投保单的行为意味着他愿意接受保险公司向其发出的要约，是对保险公司要约的承诺。

保险公司出具保单实际上是一种完善合同形式的行为，比如打印好的合同需要法定代表人签字、法人盖章。在合同的签订过程中，我们是根据合同或协议签字的先后顺序来判断要约方和承诺方呢？还是按照合同的实质内容是由谁先提出来，且未经对方提出新的要求来判断要约方与承诺方的？

事实上，在投保人填写投保单以前，保险代理人已经对被保险人以及投保人资格和条件进行了认真审查，保险代理人是在自己认为被保险人以及投保人完全符合保险公司要求的情况下才让投保人填写投保单的。保险公司对保险代理人已经代为受理的投保单根本不需要进行实质审查，因为由其印制的保单上的权利义务条款投保人根本不可能变更。

那么，保险公司为什么不将印好并加盖公章的人身保险合同由愿意投保的人签字直接成立合同呢？这可能是基于保险公司经营安全上的考虑，比如代理人可能将代为收取的保险费不向公司交纳而私自侵占，二来保险代理人有可能与投保人恶意串通损害公司利益，当然可能还有其他考虑。