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浅析房屋租赁合同纠纷审理中需要注意的问题/胡振艺

时间:2024-06-18 00:28:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8543
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  房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内,一方将房屋交付另一方使用或收益,另一方给付租金,并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见,法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后,已经日益健全。但在司法实践中,要妥善处理好该类案件,需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一,是出租人与承租人自主约定,出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的时间限制,同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短,支付租金、交付租赁物的时间限制等,因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限,各国法律往往对最短期限没有规定,但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定,在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点,我国合同法借鉴了这些国家的规定,对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后,若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式:一是约定更新,一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定:“租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,出租人与承租人约定更新租赁期限,也不得超过法律规定的二十年的最高期限;而法定更新又称默示更新,即租赁期限届满后,当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点:一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变,只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁;二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益;三是不能存在异议,即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议,抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的,租赁期限的法定更新均不成立;四是法定更新只适用于定期租赁,不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证,或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的,若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准,使得建筑物合法,则可以认定租赁合同有效;违法转租导致合同无效,是指未经出租人同意,承租人将出租房屋转租给第三人的行为,若出租人明知转租但6个月内未提出异议,丧失胜诉权;转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效,但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形,当事人主张合同无效,法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件,因此,当事人据此主张合同无效不能得到支持,但如果双方约定登记备案为生效条件的,可以依其约定,但如果一方已经履行主要义务对方已接受的,合同有效;当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的,法院不予支持;但是,如果出租人与第三人之间存在恶意串通,构成合同法第五十二条规定的情形,仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下,对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布,同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,若出现此类情况,当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时,未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除,恢复出租房原状,出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的,可折价补偿。若出租人不同意利用,根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,形成附合的装饰装修物,出租人不予补偿。

3、合同解除时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,已形成附合的装饰装修物,有约定的依约定,无约定的依下列情况处置:因出租人违约导致合同解除的,出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的,出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的,双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时,未经出租人同意,承租人对出租房屋擅自进行扩建的,扩建费用由承租人自行负担,出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意,扩建费用依照双方约定分担;如果没有约定,则按照下述方式处理:办理合法建设手续的,扩建费用由出租人承担;未办理合法建设手续的,扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中,违约金问题是较为突出的,法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议,但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号)均进一步明确了该项原则。

具体说来,对违约金的认定应分别以下情况予以处理:

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时,当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此,在当事人恶意违约的情况下,如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失,当事人请求减少违约金的,法院可以不予支持;

2、当事人一方履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题,应该以违约方给对方造成的损失为标准,且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约,对方向违约方主张支付违约金,违约方主张违约金过高,在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚;在违约方违约的情况下,非违约方也有过失的,应以将违约金确定为较实际损失略高为宜;在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下,应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张,法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见,法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权,如果当事人一并主张违约金和定金,则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的,否则即属于过分高于造成的实际损失,超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,对于超过的部分,人民法院不予支持。

关于印发《内部会计控制规范工程项目(试行)》的通知

财政部


关于印发《内部会计控制规范工程项目(试行)》的通知

  颁布单位 财政部
  颁布日期 2003-10-22
  文  号 财会(2003)30 号
  类  别 会计管理
 
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,解放军总后勤部,武警部队后勤部,各中央管理企业:
  为了促进各单位的内部会计控制建设,加强内部会计监督,维护社会主义市场经济秩序,我们制定了《内部会计控制规范--工程项目(试行)》。该控制规范以单位内部会计控制为主,同时兼顾与会计相关的控制。现将《内部会计控制规范--工程项目(试行)》印发给你们,请布置所属有关单位自发布之日起试行。试行中有何问题,请及时反馈我部。
  
附件:

内部会计控制规范--工程项目(试行)

                 第一章 总 则
  第一条 为了加强对工程项目的内部控制,防范工程项目管理中的差错与舞弊,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范--基本规范(试行)》等法律法规,制定本规范。
  第二条 本规范适用于国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他经济组织(以下统称单位)。
国家有关法律法规对工程项目另有规定的,从其规定。
  第三条 国务院有关部门可以根据国家有关法律法规和本规范,制定本部门或本系统的工程项目内部控制规定。
  各单位应当根据国家有关法律法规和本规范,结合部门或系统的工程项目内部控制规定,建立适合本单位业务特点和管理要求的工程项目内部控制制度,并组织实施。
  第四条 单位负责人对本单位工程项目内部控制的建立健全和有效实施负责。
               第二章 岗位分工与授权批准
  第五条 单位应当建立工程项目业务的岗位责任制,明确相关部门和岗位的职责、权限,确保办理工程项目业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。
  工程项目业务不相容岗位一般包括:
  (一)项目建议、可行性研究与项目决策;
  (二)概预算编制与审核;
  (三)项目实施与价款支付;
  (四)竣工决算与竣工审计。
  第六条 单位应当根据工程项目的特点,配备合格的人员办理工程项目业务。办理工程项目业务的人员应当具备良好的业务素质和职业道德。
  单位应当配备专门的会计人员办理工程项目会计核算业务,办理工程项目会计业务的人员应当熟悉国家法律法规及工程项目管理方面的专业知识。
  第七条 单位应当对工程项目相关业务建立严格的授权批准制度,明确审批人的授权批准方式、权限、程序、责任及相关控制措施,规定经办人的职责范围和工作要求。
  第八条 审批人应当根据工程项目相关业务授权批准制度的规定,在授权范围内进行审批,不得超越审批权限。
  经办人应当在职责范围内,按照审批人的批准意见办理工程项目业务。对于审批人超越授权范围审批的工程项目业务,经办人有权拒绝办理,并及时向审批人的上级授权部门报告。
  第九条 严禁未经授权的机构或人员办理工程项目业务。
  第十条 单位应当制定工程项目业务流程,明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求,并设置相应的记录或凭证,如实记载各环节业务的开展情况,确保工程项目全过程得到有效控制。
               第三章 项目决策控制
  第十一条 单位应当建立工程项目决策环节的控制制度,对项目建议书和可行性研究报告的编制、项目决策程序等作出明确规定,确保项目决策科学、合理。
  第十二条 单位应当组织工程、技术、财会等部门的相关专业人员对项目建议书和可行性研究报告的完整性、客观性进行技术经济分析和评审,出具评审意见。
  第十三条 单位应当建立工程项目的集体决策制度,决策过程应有完整的书面记录。
严禁任何个人单独决策工程项目或者擅自改变集体决策意见。
  第十四条 单位应当建立工程项目决策及实施的责任制度,明确相关部门及人员的责任,定期或不定期地进行检查。
             第四章 概预算控制
  第十五条 单位应当建立工程项目概预算环节的控制制度,对概预算的编制、审核等作出明确规定,确保概预算编制科学、合理。
  第十六条 单位应当组织工程、技术、财会等部门的相关专业人员对编制的概预算进行审核,重点审查编制依据、项目内容、工程量的计算、定额套用等是否真实、完整、准确。
               第五章 价款支付控制
  第十七条 单位应当建立工程进度价款支付环节的控制制度,对价款支付的条件、方式以及会计核算程序作出明确规定,确保价款支付及时、正确。
  第十八条 单位办理工程项目价款支付业务,应当符合《内部会计控制规范--货币资金(试行)》的有关规定。
单位办理工程项目采购业务,应当符合《内部会计控制规范--采购与付款(试行)》的有关规定。
  第十九条 单位会计人员应对工程合同约定的价款支付方式、有关部门提交的价款支付申请及凭证、审批人的批准意见等进行审查和复核。复核无误后,方可办理价款支付手续。
单位会计人员在办理价款支付业务过程中发现拟支付的价款与合同约定的价款支付方式及金额不符,或与工程实际完工情况不符等异常情况,应当及时报告。
  第二十条 单位因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的,应提供完整的书面文件和其他相关资料。单位会计人员应对工程变更价款支付业务进行审核。
  第二十一条 单位应当加强对工程项目资金筹集与运用、物资采购与使用、财产清理与变动等业务的会计核算,真实、完整地反映工程项目资金流入流出情况及财产物资的增减变动情况。
              第六章 竣工决算控制
  第二十二条 单位应当建立竣工决算环节的控制制度,对竣工清理、竣工决算、竣工审计、竣工验收等作出明确规定,确保竣工决算真实、完整、及时。
  第二十三条 单位应当建立竣工清理制度,明确竣工清理的范围、内容和方法,如实填写并妥善保管竣工清理清单。
  第二十四条 单位应当依据国家法律法规的规定及时编制竣工决算。
单位应当组织有关部门及人员对竣工决算进行审核,重点审查决算依据是否完备,相关文件资料是否齐全,竣工清理是否完成,决算编制是否正确。
  第二十五条 单位应当建立竣工决算审计制度,及时组织竣工决算审计。
未实施竣工决算审计的工程项目,不得办理竣工验收手续。
  第二十六条 单位应当及时组织工程项目竣工验收,确保工程质量符合设计要求。
单位应当对竣工验收进行审核,重点审查验收人员、验收范围、验收依据、验收程序等是否符合国家有关规定。
  第二十七条 验收合格的工程项目,应当及时编制财产清单,办理资产移交手续,并加强对资产的管理。
             第七章 监督检查
  第二十八条 单位应当建立对工程项目内部控制的监督检查制度,明确监督检查机构或人员的职责权限,定期或不定期地进行检查。
  第二十九条 工程项目内部控制监督检查的内容主要包括:
  (一) 工程项目业务相关岗位及人员的设置情况。重点检查是否存在不相容职务混岗的现象。
  (二) 工程项目业务授权批准制度的执行情况。重点检查重要业务的授权批准手续是否健全,是否存在越权审批行为。
  (三) 工程项目决策责任制的建立及执行情况。重点检查责任制度是否健全,奖惩措施是否落实到位。
  (四) 概预算控制制度的执行情况。重点检查概预算编制的依据是否真实,是否按规定对概预算进行审核。
  (五) 各类款项支付制度的执行情况。重点检查工程款、材料设备款及其他费用的支付是否符合相关法规、制度和合同的要求。
  (六)竣工决算制度的执行情况。重点检查是否按规定办理竣工决算、实施决算审计。
  第三十条 对监督检查过程中发现的工程项目内部控制中的问题和薄弱环节,单位应当取措施,及时加以纠正和完善。
                第八章 附 则
  第三十一条 本规范由财政部负责解释。
  第三十二条 本规范自发布之日起施行。


国务院办公厅转发教育部关于建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发教育部关于建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度意见的通知

国办发(2004)8号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  教育部《关于建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。


中华人民共和国国务院办公厅
二○○四年一月十七日



关于建立对县级人民政府教育工作
进行督导评估制度的意见
(教育部 二○○三年十二月十六日)

  为进一步贯彻落实《国务院关于进一步加强农村教育工作的决定》(国发〔2003〕19号),现就建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度提出以下意见。

  一、建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度的必要性

  建立对县级人民政府教育工作进行督导评估的制度,是按照党的十六大提出的决策、执行、监督相协调的要求,促进县级人民政府实施科教兴国战略,落实教育优先发展战略地位,依法履行教育管理职责的一项重要举措。

  我国实行“在国务院领导下,地方政府负责、分级管理、以县为主”(简称“以县为主”)的农村义务教育管理体制,县级人民政府担负着统筹管理县域内义务教育、幼儿教育、普通高中教育、中等职业教育和成人教育的重要责任,县级人民政府的教育工作水平直接关系到我国整个教育事业的健康发展。建立对县级人民政府教育工作进行督导评估制度,巩固和完善农村义务教育管理体制,对推动基础教育以及县域内各类教育的改革与发展具有重要意义。

  二、督导评估的组织实施

  对县级人民政府教育工作的督导评估由省级人民政府负责。省级人民政府要根据本地教育发展和改革实际,突出重点,因地制宜地制订本地督导评估的实施方案和指标体系,并开展对县级人民政府教育工作的年度重点督查和任期内综合性评估。地(市)级人民政府根据省级人民政府的要求,每年具体组织对所属县(市、区)的督导检查。国家教育督导团负责宏观指导和监督检查。

  对县级人民政府教育工作的督导评估工作,要在省级和地(市)级人民政府的领导下组织开展,各有关职能部门参加,教育督导部门具体实施。

  督导评估的范围包括全国所有的县、不设区的市、市辖区、旗和其他县级行政区划单位,对象是县级人民政府及其有关职能部门。

  三、督导评估的主要内容

  1.领导职责。巩固和完善“以县为主”的农村义务教育管理体制,全面落实统筹管理本地教育发展规划、经费安排使用、校长和教师人事管理以及县域内各类教育协调发展的责任。确立科教兴县(市、区)战略,把教育工作列入县级人民政府重要议事日程,在研究和制定经济社会发展规划和年度计划时,把教育摆在优先发展的战略地位并作为基础设施建设的重点领域。制定促进县域内各类教育持续健康协调发展的政策和措施,切实予以保障。建立县级人民政府及其有关职能部门教育工作目标责任制,县级人民政府主要负责人是教育工作的第一责任人。主要领导经常深入学校,指导和支持教育工作,帮助解决实际问题。

  2.教育改革与发展。把农村教育作为教育工作的重中之重,切实做好基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲(以下简称“两基”)工作以及“两基”实现后的巩固提高工作。加快普及高中阶段教育和学前三年教育。积极推动各项教育改革,全面贯彻党的教育方针,全面推进素质教育,全面提高义务教育质量。努力做到县域内义务教育、幼儿教育、普通高中教育、职业教育和成人教育协调发展,公办教育与民办教育共同发展,形成基础教育、职业教育和成人教育“三教统筹”以及经济、科技和教育相结合的教育改革与发展格局,逐步建设学习型社会。

  3.经费投入与管理。根据法律法规和有关政策规定,切实做到教育财政拨款的增长高于财政经常性收入的增长,在校生人数平均教育费用逐步增长,教师工资和学生人均公用经费逐步增长。按照建立公共财政体制的要求,调整县级财政支出结构,将教育事业所需经费单独列项,纳入预算,优先安排,并依法向同级人民代表大会或其常委会专题报告教育经费预算、决算情况,接受其监督和检查。将中小学教师工资全额纳入本级财政预算,按照省级人民政府核定的教职工编制和国家统一规定的工资项目、标准,按时足额发放。按照省级人民政府确定的定额标准,统筹安排生均公用经费并及时足额拨付,确保学校正常运转。建立完善校舍定期勘察、鉴定工作制度,将维护、改造和建设农村中小学校舍纳入社会事业发展和基础设施建设规划,把所需经费纳入政府预算。鼓励和引导社会各界和人民群众捐资助学。建立对贫困地区和贫困家庭子女义务教育帮扶制度以及规范的教育收费制度。保证国家办的学校教育经费的稳定来源并建立起有效的保障和监督机制。安排使用上级转移支付资金时要优先保证教育经费支出,确保上级拨付的专项教育资金按时足额拨付到位,严禁截留、挤占和挪用各种教育经费。

  4.办学条件。合理调整教育结构和学校布局,逐步缩小学校间差距,促进义务教育均衡发展。生均建筑面积、图书、实验仪器、现代远程教育设备等各项教学设施设备,逐步达到国家和省级规定的标准,及时消除校舍现存危房,学生宿舍、食堂、厕所等条件符合有关规定,确保学生安全,确保校园及周边环境良好。

  5.教师队伍建设。调整优化教职工队伍结构,合理配置人才资源,建设高素质专业化的教师队伍,教师数量、结构和素质基本满足教育事业发展的需要。贯彻落实国家和本省、自治区、直辖市颁布的中小学教职工编制标准和实施办法,将教师编制逐一核定到校。全面实施教师资格制度和聘任制度,严格聘任程序和准入制度,明确聘期内的岗位职责和工作任务,加强对教师政治思想、师德、履行岗位职责情况的考核。建立城镇教师到农村或薄弱学校任教服务期制度。完善中小学校长负责制,积极推行校长聘任制,严格掌握校长任职条件。加强中小学校长和教师培训。

  6.教育管理。坚持依法治教,依法行政,遵循教育规律,规范办学行为,实施科学管理。建立起比较完善的决策、执行、监督相结合的教育管理体制。建立和健全教育督导机构,加强队伍建设。加强社区与学校的沟通和合作,营造有利于青少年学生健康成长的社会环境。

  四、督导评估的工作原则和程序

  督导评估要坚持实事求是,坚持公开、公平、公正,坚持督政与督学相结合,坚持鉴定性评估和发展性评估相结合,坚持经常性检查和综合性督导评估相结合,重在落实责任,推动工作。

  督导评估的程序是:

  1.县级自评。县级人民政府根据任期内教育工作目标责任制,按照省级人民政府制定的督导评估指标,每年进行自我评估。自我评估结果分别报省、地(市)两级人民政府及其督导部门。

  2.地(市)级复查。地(市)级人民政府及其督导部门每年汇总分析各县自评结果,针对存在的突出问题,及时提出限期整改的意见,并组织地(市)级督学和地(市)级人民政府有关部门进行督导检查。督导检查结果报省级人民政府及其督导部门并在当地予以公布。

  地(市)级复查的具体办法由省级人民政府结合各地实际情况制订。

  3.省级督导评估。省级人民政府及其督导部门每年根据县级自评和地(市)级复查结果,视工作需要开展重点督查。在重点督查的基础上,组织省督学和省人民政府有关部门,分期分批对县级人民政府教育工作进行综合性督导评估,系统总结分析其工作状况、办学水平和教育质量,提出有针对性的指导性意见和综合性评价。在县级人民政府每届任期内,省级督导部门至少对其教育工作开展一次综合性督导评估工作。

  4.结果反馈。地(市)级和省级人民政府督导评估结果应及时向被督导评估的县级人民政府反馈,同时抄报其上级有关部门,列入县级人民政府及其主要领导政绩考核的重要内容,作为有关项目立项、专项拨款、表彰奖励和责任追究等方面的重要依据。建立督导评估报告定期公报制度,及时公布督导检查结果,接受群众监督。省级人民政府督导评估报告应同时抄送国家教育督导团。

  五、切实加强对督导评估工作的领导

  地方各级人民政府和有关职能部门要高度重视督导评估制度工作,认真组织,精心实施,确保督导评估工作的顺利开展。要把对县级人民政府教育工作的督导评估与推动各项教育事业发展与改革结合起来,与依法行政和转变政府职能结合起来。要将目前已经开展的“两基”攻坚,巩固提高,高水平和高质量普及九年义务教育的情况作为对县级人民政府是否重视教育工作的重要督导评估内容,切实抓紧抓好。要认真研究、及时解决督导评估工作中发现的问题。国务院和省级人民政府要根据督导评估结果,对教育工作先进县授予相应称号,并给予奖励;对工作中存在问题的,要及时促其改进;对问题严重的,要予以通报批评或给予相应的行政处分。