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二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动/蔡英杰

时间:2024-07-22 18:13:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9857
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二手房买卖合同,买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词:二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


  就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说,咨询者多为卖方。原因很简单,卖方在签订合同之后,房价不断上涨,每天的上升幅度都很大,以致卖方宁愿毁约,宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费,也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而,自今年4月下旬以来,向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方,由于国家抑制房价政策的不断出台,房价下跌已经无法避免。在这种情况,很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金,也不愿继续支付房款履行合同。此外,二手房买卖合同中还经常会出现,买卖双方在中介的居间下,往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”,阳合同提交给有关政府部门,在上面故意做低价格,阴合同由双方自行签订,具体房款支付等按照阴合同执行。

  那么,国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任?如果非属不可抗力,那么买方违约应当承担什么违约责任?阴阳合同到底哪个有效?阴阳合同是否影响违约责任的承担?鉴于上述种种问题,笔者结合最近接到的一个咨询案例,拟回答上述问题。

  宏观背景介绍:

  今年年初,国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发【2010】4号),提出要加大差别化信贷政策的执行力度,具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策,合理引导住房消费,从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

  2010年4月17日,针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号),要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定,而且对于个别地区,甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外,文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

  显然,国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比,不论是从发文机关的层级上讲,还是从调控力度上讲,都上升了一个级别。

案例介绍:

  2010年3月20日,卖方甲和买方乙在中介的居间下,签订了《北京市存量房屋买卖合同》,将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同,甲方已经将房屋的抵押注销手续办完,乙方支付了全部中介费用(注:几乎已成行内惯例)。根据本合同,甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方,乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金,并未明确约定解除合同的违约金。除此之外,甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》,该协议规定除支付29万的房款之外,乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约,另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

  在5月份的时候,乙方向甲方提出,由于国家信贷政策发生了重大变动,导致房屋价款发生了不可预期的变动,应当属于不可抗力或者情势变更的是由,因此其有权解除合同。并且,乙方已向有关机关咨询过,做低房屋交易价款逃避交税是违法的,存在很大的法律风险,因此合同是无效的,其有权要求甲方返还定金。

律师分析:

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”?

  根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款,可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此,构成不可抗力,必须满足这几个条件:1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的;2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免;3、该事件发生之后,当事人双方无法克服该事件产生后果。

  根据《合同法》第94条规定,当不可抗力致使合同目的无法实现时,当事人一方是可以解除合同;根据《合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。由此可以看出,当事人并不能任意滥用不可抗力,并非只要发生不可抗力,一方当事人的责任就理所当然地被免除。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然,情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

  尽管,不可抗力和情势变更看起来很相似,不过笔者看来,二者之间还是存在些许差异的。第一,不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整,应当是当事人完全无法预见的,而情势变更则是指商业风险的重大变化,而商业风险本身并非当事人完全不能预见,只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度;第二,不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍,也可能使合同的履行发生客观上的永久不能,这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响,而情势变更则只是影响到了合同的履行,这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的,但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能;第三,不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时,当事人有权自行而非通过法院解除合同,并且可以部分或全部免除责任,而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同,至于是否解除,则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号),法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
  举个简单例子来讲,如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输,但是在履行的时候,卖方港口发生了罢工事件,从而造成短期内发货根本不可能,这就属于不可抗力。但是,如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货,而只是大幅度提高了成本,可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多,这就属于情势变更。

  根据上述分析,在本案中,乙方并非依靠贷款买房,因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响,对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢?笔者理解,国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前,就已经发布相关政策,提出要打击投机性购房需求;二是因为如果不是投机性购房的话,那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外,如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款,那么同样不属于不可抗力。当然,如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话,那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话,那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定?

  在二手房交易实践中,买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易,买卖双方往往会在中介机构的建议下,故意在提交有关部门的合同(阳合同)中做低房款(简称“名义房款”),而双方另行签订一份阴合同,约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方,如果装修费,基础设施费等等。

  那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢?根据《合同法》第52条第1款第(二)项规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易,因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效,而合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。在司法实践中,阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效,一方要求继续履行,对方应当履行。这样,买方很难以合同无效为理由解除合同。

  目前,已经有地方法院支持了上述分析,如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中,第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的,不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担?

国家民委关于做好少数民族语言文字管理工作的意见

国家民族事务委员会


国家民委关于做好少数民族语言文字管理工作的意见

民委发[2010]53号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团民(宗)委(厅、局),广西、云南、西藏、新疆等省、自治区民语委(办):

  为认真贯彻落实党和国家的民族政策法规,推进民族团结进步事业,根据国家有关法律法规和国家民委“三定”的有关规定,现就做好少数民族语言文字管理工作提出如下意见。

  一、做好少数民族语言文字管理工作的重要意义

  (一)我国是统一的多民族国家,目前仍有一部分少数民族人口使用着本民族的语言和文字。少数民族语言文字是不仅是少数民族日常生产生活重要的交际工具,而且是民族文化的载体,是民族情感的纽带,是国家宝贵的资源。

  (二)新中国成立以来,党和政府高度重视少数民族语言文字管理工作,形成了国家、省区、州盟、县旗四级少数民族语言文字工作管理网络和跨省区少数民族语言文字协作体系;少数民族语言文字政策法规不断完善;民汉“双语”教学初具规模;培养了大批专业人才,壮大了少数民族语言文字工作队伍;有传统文字的少数民族,在翻译、出版、教育、新闻、广播、影视、古籍整理、信息处理等领域都获得了前所未有的发展,语言文字规范化、标准化及其健康发展水平大大提高。

  (三)随着经济全球化进程不断加快和国内改革发展进程的日益推进,少数民族语言文字工作面临着新的形势:少数民族语言文字应用领域有所扩展的同时,也面临着一些新的问题;信息技术、互联网等现代通信技术的发展,为少数民族语言文字的使用带来了机遇和挑战;越来越多的少数民族公民学习和掌握了国家通用语言文字,这是一种有利于少数民族发展的进步现象,同时,一些少数民族语言文字的使用人口越来越少,有的甚至走向濒危,需要保护;“双语”教育亟待加强;少数民族语言文字工作领域的渗透与反渗透、分裂与反分裂斗争必须引起高度重视。

  (四)少数民族语言文字政策是我国民族政策的重要组成部分,少数民族语言文字工作是我国民族工作和语言文字工作的重要组成部分。做好少数民族语言文字管理工作,对于保障少数民族的平等权利,继承和弘扬少数民族传统文化,提升国家软实力,维护国家文化安全,促进民族团结和民族地区经济社会发展具有重要的意义。

  二、少数民族语言文字管理工作的指导思想、基本原则和主要任务

  (五)指导思想。高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,全面执行党和国家关于少数民族语言文字的政策法规,依法保障各民族使用和发展自己语言文字的权利,尊重语言发展规律,积极稳妥开展少数民族语言文字工作,为各民族的平等团结和共同发展繁荣服务,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会服务。

  (六)基本原则。坚持依法管理、依法办事,促进国家通用语言文字的规范、丰富和发展,保护、使用和发展少数民族语言文字;坚持以人为本,尊重群众意愿,保障各民族公民选择学习使用语言文字的自由;坚持实事求是,分类指导,推动少数民族语言文字工作科学发展;坚持鼓励各民族互相学习语言文字,促进民族关系和谐发展。

  (七)主要任务。宣传贯彻党和国家关于少数民族语言文字的方针政策;推进少数民族语言文字法制建设;搞好少数民族语言文字的规范化、标准化和信息处理工作;促进少数民族语言文字的翻译、出版、教育、新闻、广播、影视、古籍整理事业;推进少数民族语言文字的学术研究、协作交流和人才培养;鼓励各民族互相学习语言文字。

  三、做好少数民族语言文字管理工作的政策措施

  (八)加大宣传力度,进一步贯彻落实《宪法》《民族区域自治法》等法律关于少数民族语言文字工作的有关规定,营造各民族互相学习语言文字的良好社会氛围,促进各民族语言文字和谐相处、健康发展。

  (九)依法保障少数民族语言文字在相关领域的应用。民族自治地方的少数民族语言文字工作机构应积极贯彻执行国家关于民族语言文字管理的法律法规,保障少数民族语言文字的依法使用。为不通晓国家通用语言文字的公民提供翻译等方面的公共服务;协调有关部门,依法用规范汉字和本民族文字印制少数民族公民的身份和资格证件;依法规范公共领域的文字使用;协调配合有关部门,切实做好少数民族语言文字新闻出版和广播影视工作,加强少数民族语言广播影视节目的制作、译制和播出能力;支持少数民族语言文字网站和新兴传播载体有序发展。

  (十)参与做好“双语”教学工作。协同有关部门,稳步推进“双语”教学工作。把学前“双语”教育纳入义务教育范围,扩大“双语”教学覆盖面;培养和培训“双语”教师;编写出版适合民族地区实际的“双语”乡土教材、课外读物;建立科学合理的“双语”教学衔接体系,根据实际情况选择有效的“双语”教学模式。

  (十一)鼓励各民族公民互相学习语言文字。协同有关部门研究制定民族地区学习使用“双语”的激励机制和基层干部“双语”培训计划。推动在民族自治地方的公务员录用和事业单位工作人员招聘、干部选拔等工作中,同等条件下优先录用熟练掌握国家通用语言文字和少数民族语言文字的“双语”人才。

  (十二)加强少数民族语言文字翻译出版工作。重视少数民族语言文字翻译工作,培养培训少数民族语言文字翻译人才。研究建立少数民族语言文字翻译资格认证和等级考试制度。组织编写翻译时事政治、法律法规、科普、文化等领域“双语”读物,逐步提高国家通用语言文字和少数民族语言文字优秀出版物、外文和少数民族语言文字优秀出版物双向翻译出版的数量和质量。为社会提供少数民族语言文字翻译服务。

  (十三)做好少数民族语言文字规范化、标准化及其健康发展工作。各级少数民族语言文字工作机构要把少数民族语言文字规范化、标准化及其健康发展作为工作的重要内容。协同有关部门加快少数民族语言文字规范标准研制进程,推进少数民族语言文字相关标准与技术规范建设;制定少数民族人名地名汉字音译转写和拉丁转写规范;建立少数民族语言文字新词术语审定发布制度,定期发布少数民族语言文字新词术语审定公告;做好少数民族语言文字规范标准的社会宣传、服务工作,不断提高少数民族语言文字规范标准的社会知晓度和应用水平。

  (十四)做好少数民族语言文字信息处理工作。协同有关部门进行少数民族语言文字信息技术基础研究和软件研发,支持少数民族语言文字统一平台建设,提高软件研发的水平与效益;建设多语种、多文种、多用途的民族语言资源数据库,做好少数民族语言文字数字化产品的推广应用工作;加大对少数民族语言文字软件产品的监管力度,维护国家信息安全。

  (十五)加强少数民族濒危语言的抢救、保护工作。研究制定少数民族濒危语言保护措施,指导实施少数民族濒危语言抢救、保护计划。运用现代科技手段,调查、收集、研究、整理、保存少数民族濒危语言资料。

  (十六)加强少数民族语言文字科研工作。组织和支持相关科研机构、大专院校及专家学者对少数民族语言文字工作的基础理论和应用问题进行研究。开展少数民族语言文字使用现状调查,开展少数民族语言文字政策法规、少数民族语言文字应用、少数民族语言文字翻译理论、少数民族语言文字发展规律等研究。以大学为依托,培养少数民族语言文字科研人才,形成老中青相结合、汉族专家和少数民族专家相结合、语言学和其他相关学科专家相结合的少数民族语言文字科研队伍。

  (十七)加强跨省区少数民族语言文字协作工作。跨省区少数民族语言文字协作组织的建立、办事机构的设置、具体的协作工作等,由参加协作的省区(市)协商决定。本着平等协商、自愿协作、互利互惠、共同发展的原则,充分发挥协作机构的议事协调功能,促进跨省区少数民族语言文字协作工作的可持续发展。国家民委对协作工作给予宏观指导和必要支持。

  (十八)积极稳妥地开展少数民族语言文字工作的对外交流与合作,有针对性地加强边境地区少数民族语言文字工作。

  四、完善少数民族语言文字管理工作的保障机制

  (十九)建立健全少数民族语言文字工作机构。根据工作需要,建立健全少数民族语言文字工作机构,形成政府统筹协调、业务部门主管、有关部门密切配合、社会各界广泛参与的少数民族语言文字工作格局。各级少数民族语言文字工作机构应加强调查研究,认真分析本地区少数民族语言文字工作状况,深入研究现阶段少数民族语言文字发展的趋势和特点,提出切合实际的政策性意见和建议,制定切合实际的工作规划并组织实施,切实履行好管理少数民族语言文字工作的职责。定期召开有关少数民族语言文字工作会议,研究部署少数民族语言文字工作,对少数民族语言文字工作的模范集体和先进个人给予表彰。

  (二十)加大对少数民族语言文字工作的经费支持力度。进一步完善少数民族语言文字工作经费保障机制,切实保障少数民族语言文字工作的开展和各项少数民族语言文字事业的持续发展。

  (二十一)加强少数民族语言文字工作监督检查。各级人民政府民族工作部门和少数民族语言文字工作部门要对有关部门贯彻执行党和国家少数民族语言文字政策法规进行监督检查,及时纠正违法违规行为,使国家关于少数民族语言文字的法规政策切实得到落实,使少数民族语言文字工作更好地服务于国家利益,更好地满足各族人民群众的需要。

                                 国 家 民 委
                                二○一○年五月十四日


深圳市保安服务管理办法

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令

第184号

  《深圳市保安服务管理办法》已经市政府四届八十六次常务会议审议通过,现予发布,自2008年5月1日起施行。

市长 许宗衡
二○○八年三月二十日

深圳市保安服务管理办法

第一章 总 则

  第一条 为了加强对从事保安服务活动的单位和个人的监督管理,促进保安服务行业健康发展,提高社会安全防范能力,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 在深圳市(以下简称本市)内从事保护人身、财产安全的人力护卫,押运守护,安全技术防范设施的安装、保养、维修或者提供安全咨询等保安服务活动,适用本办法。

  第三条 保安服务必须遵守国家法律、法规和有关政策,尊重社会公德。

  单位和个人应当理解、支持和尊重保安工作。

  聘用保安员的单位应当依法维护保安员的合法权益。鼓励聘用保安员的单位为保安员购买意外伤害保险。

  第四条 依法设立的保安服务企业方可接受其他单位委托提供有偿保安服务经营活动。

  第五条 保安服务企业和保安员有参与突发事件应对工作的义务。

  发生危害公共安全与社会稳定的突发事件时,市、区公安机关可以调用保安服务企业保安员或者征用保安装备,市、区公安机关调用保安服务企业保安员和征用保安装备的,应当给予适当补偿。

  第六条 市公安机关是市保安服务业的行政主管部门,统一对全市保安服务业实施监督管理和业务指导。区公安机关负责对本辖区内的保安服务活动实施监督管理和业务指导。

  工商(物价)、税务、劳动保障、教育等部门应当依照各自的职责,对保安服务活动进行监督管理。

第二章 保安服务企业

  第七条 保安服务企业应当具有独立法人资格,自主经营,自负盈亏。

  设立保安服务企业应当依照国家有关规定经省级公安机关批准,并向当地工商行政管理部门申请营业执照。

  第八条 保安服务企业依法可以从事下列业务:

  (一)机关、企事业单位、团体、居民住宅区、集贸市场、证券交易所、机场、码头、车站、仓库等场所的人力护卫,财产、人身安全保卫以及大型活动的人力护卫;

  (二)货币、有价证券、金银珠宝、文物、艺术品及其他贵重物品的押运守护;

  (三)安装、保养、维修安全技术防范设施;

  (四)保安防范咨询和评估;

  (五)法律、法规规定可以从事的其他保安服务项目。

  第九条 非本市注册登记的保安服务企业(以下简称市外的保安服务企业)在本市开展保安服务经营活动的,应当从在本市提供保安服务之日起十个工作日内将下列材料报送市公安机关备案:

  (一)经营证照复印件;

  (二)机构设置情况及各项规章制度;

  (三)单位法定代表人及在本市分支机构主要负责人任职文件和身份证件复印件;

  (四)保安员身份证和资格证复印件;

  (五)保安服务合同复印件。

  第十条 保安服务企业应当依法履行下列义务:

  (一)依照保安服务合同提供保安服务;

  (二)负责保安员的教育、培训和日常管理工作;

  (三)定期监督检查外派保安员的服务情况;

  (四)协助有关部门维护社会秩序,预防和制止违法犯罪活动;

  (五)法律、法规规定的其他职责。

  第十一条 保安服务企业应当积极创造条件为保安员购买意外伤害保险,并依法保护所聘保安员的下列权利:

  (一)享有保安员依法履行职责所必要的条件;

  (二)参加聘用保安员的单位提供的培训;

  (三)依法参加养老、医疗、工伤等社会保险,并享受相应待遇;

  (四)依照有关规定获得表彰和奖励;

  (五)法律、法规和规章规定的其他权利。

  第十二条 保安服务企业应当建立包括下列档案资料的保安信息系统,并与市公安机关的保安监管信息系统联通:

  (一)保安服务企业法定代表人、经营场地等基本情况;

  (二)保安员的个人电子档案数据;

  (三)安全防卫器械和武装押运服务防爆枪支的资料及其配备情况;

  (四)保安员的教育培训、持有保安员资格证情况;

  (五)保安服务事故、案件发生情况。

  前款规定的内容发生变更的,保安服务企业应当自变更之日起七个工作日内将相关资料报送市公安机关。

  第十三条 保安服务企业不得从事下列活动:

  (一)超范围经营;

  (二)为未经依法成立的企事业单位和其他组织提供保安服务;

  (三)接受他人委托参与处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议;

  (四)未经批准守护、押运违禁物品;

  (五)妨碍国家机关工作人员依法执行公务;

  (六)法律、法规规定禁止的其他活动。

  第十四条 从事各类安全技术防范设施安装、运营、维修和保养的保安服务企业不得有下列行为:

  (一)违法安装监控设施;

  (二)泄露客户单位安全技术防范工程技术秘密;

  (三)违法使用报警记录、监控影像资料;

  (四)其他影响安全技术防范工程有效使用的行为。

第三章 自行聘用保安员的单位

  第十五条 单位可以根据自身安全工作需要依照本办法规定聘用取得保安员资格证的保安员进行本单位保安服务。

  第十六条 单位招聘保安员的,应当在聘用保安员之日起七日内将保安员身份证和资格证复印件等资料报送所在地区公安机关备案。

  第十七条 治安保卫重点单位应当设立内部保安组织。内部保安组织负责人应当为本单位工作人员且具有相应法律知识和保安管理工作经验,未受过行政拘留、强制戒毒、劳动教养或者刑事处罚。

  治安保卫重点单位设立内部保安组织,应当在成立该组织之日起七日内将下列资料报送所在地区公安机关备案,区公安机关应当在备案后的三日内将备案情况通报市公安机关:

  (一)办公场所证明复印件;

  (二)单位法定代表人及内部保安组织负责人任职文件和身份证复印件;

  (三)保安员身份证和资格证复印件;

  (四)内部保安组织的管理制度复印件。

  治安保卫重点单位是指关系本市国计民生、国家安全和公共安全的单位。治安保卫重点单位由市公安机关根据国家有关规定提出,报市政府确定。

  第十八条 单位内部保安组织和自行聘用的保安员不得从事下列活动:

  (一)对外营利性保安服务项目;

  (二)武装押运保安工作。

第四章 保安员

  第十九条 保安员应当根据有关规定经培训合格取得市公安机关颁发的保安员资格证书,方可从事保安服务。申请保安员资格证应当提交申请人户籍所在地派出所或者居委会出具的身份证明和无犯罪记录证明,并应当具备下列条件:

  (一)年满十八周岁的中华人民共和国公民;

  (二)无刑事处罚、劳动教养、行政拘留、强制戒毒或者被开除公职、开除军籍的记录;

  (三)身体健康;

  (四)具有初中以上学历;

  (五)须经专门培训,并经公安机关组织的考试合格;

  (六)法律、法规规定的其他条件。

  经批准从事武装押运护卫的相关专业保安员除满足前款规定,还应当符合国家规定的其他条件。

  第二十条 保安员工资不得低于市劳动保障部门制定的劳动力市场工资指导价位的低位数。

  第二十一条 保安员为保卫或抢救人民生命、国家财产和集体财产壮烈牺牲的,可按照国家有关规定批准为烈士。

  第二十二条 保安员根据合同要求,应当依法履行下列职责:

  (一)维护服务场所正常秩序,保护服务对象人身、财产权益;

  (二)提供保安服务时,应当举止文明、礼貌大方、服务热情、仪表整洁;

  (三)办理出入服务区域的车辆、物品的登记手续。对不按规定办理或者拒绝办理登记手续的人员、车辆、物品,可拒绝出入保护区域或场所;

  (四)对在服务区域内发生的违法犯罪行为,应当予以制止,并将违法犯罪嫌疑人扭送公安机关;制止无效的,应当立即报警并通知客户单位,同时采取措施保护现场,协助人民警察处理;

  (五)执行武装守护、押运任务的保安员应当严格遵守《专职守护押运人员枪支使用管理条例》的规定使用器械,并可根据执行任务的需要,设立临时安全隔离区,无关人员不得进入;

  (六)落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防范措施,发现服务区域内的治安隐患,立即报告客户单位和有关部门,并做好前期处置工作;

  (七)按照要求提供安全咨询及安装、保养、维修安全技术防范设施;

  (八)法律、法规和规章规定的其他职责。

  第二十三条 保安员提供服务时,应当依照法律、法规的规定配备与保安工作有关的保安防卫器械。押运守护人员可依法配备防爆枪支和其他必要的装备器械。

  保安员应当依法保管和使用保安防卫器械。

  第二十四条 保安员不得有下列行为:

  (一)非法剥夺、限制他人人身自由;

  (二)侮辱、殴打他人或者教唆、指使侮辱、殴打他人;

  (三)搜查他人身体,扣押他人合法证件、合法财物;

  (四)妨碍国家机关工作人员依法执行公务;

  (五)侵犯、泄漏客户的商业秘密或者个人隐私;

  (六)为谋取经济利益以保安员身份参与处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议;

  (七)私自为他人提供保安服务;

  (八)其他违反法律、法规的行为。

第五章 保安服务

  第二十五条 鼓励单位依法委托保安服务企业提供保安服务。

  向公众开放的娱乐场所、大型网吧、桑拿按摩、洗浴场所,应当从保安服务企业聘请保安员为其提供保安服务,不得私自招聘保安员。

  前款规定的公共场所应当按照广东省规定的标准配备一定数量的保安员。

  保安服务企业派驻上述公共场所的保安员,应当每六个月轮岗一次。

  第二十六条 单位聘请保安服务企业提供保安服务的,双方应当依法签订并全面履行保安服务合同。保安服务合同应载明服务项目、收费标准、服务期限、违约责任、损害赔偿、解除合同条件等内容。

  第二十七条 保安服务企业、自行聘用保安员的单位和客户单位指令保安员从事违反法律、法规行为的,保安员有权拒绝执行。保安员所属单位不得因此解除与保安员的劳动合同。

  第二十八条 保安员提供服务时应当按规定统一穿着制式保安员服装、佩带相应证件及保安标志。保安员服装、证件及标志的式样由市公安机关统一制定。保安员夏服统一工作应当在本办法实施起一年内完成,保安员春秋服和冬服的统一工作应当在二年内完成。特殊困难企业,经公安机关同意,统一服装工作可以适当延长至三年完成。

  非保安员不得穿着保安员服装或者佩带保安证件和标志。

  安全技术防范、咨询服务人员可不着统一服装,但应当佩戴保安标识。

  三星级以上宾馆、酒店可根据实际情况自行制定本单位保安员的服装。

  保安服装应当与人民警察、人民解放军及其他国家机关制式服装有明显区别。

  第二十九条 提供保安服务使用的技术防范产品应当符合有关的产品质量要求;技术防范设施的设计、安装,应当符合国家强制性标准、行业标准,满足风险评级和防护级别的要求。

  第三十条 保安服务企业应当正当使用因提供保安服务而获知的客户信息,并对客户提供的商业秘密、个人隐私以及要求保密的资料、技术等负有保密的义务。

  第三十一条 保安服务企业和自行聘用保安员的单位的报警记录、监控影像资料应当留存两年,其间不得进行删除、修改或者销毁。

  严禁违法使用报警记录、监控影像资料。

第六章 保安培训

  第三十二条 保安员必须经过法律知识、保安业务及保安技能的专业培训,并经市公安机关统一组织考试合格取得资格证书后,方可从业。

  第三十三条 保安员每年应当在依法设立的保安培训机构参加三十学时的培训,聘用保安员的单位应当为保安员培训提供经费,安排时间。

  公安机关应当定期对保安员培训情况进行检查。

  第三十四条 鼓励保安员参加政府有关部门组织的职业技能鉴定培训和考核,获取相应的职业资格。

  第三十五条 保安培训机构应当依照国家有关规定设立,具有与其性质和规模相适应的名称、组织机构、企业章程和相应的师资力量。

  未经许可,各类学校和教育培训机构不得开展保安培训业务。

  第三十六条 保安培训机构应当按照国家统一规定的保安员培训大纲、保安员国家职业标准的要求,制定培训内容和培训计划,对培训的人员进行法制、专业技术和职业道德培训。培训内容、培训计划以及自编培训教材应向市公安机关备案。

  第三十七条 保安培训机构应当按照物价部门核定的收费标准收费。任何培训机构不得以任何理由超标准收费。

第七章 监督管理

  第三十八条 市、区公安机关应当建立保安监管信息系统,信息系统信息应当包括保安服务企业、自行聘用保安员的单位及其保安员的基本信息及奖惩情况。

  第三十九条 保安服务企业、自行聘用保安员的单位依照本办法规定向公安机关备案,备案材料不齐的,市区公安机关应当当即告知需要补齐的材料;备案材料齐备的,公安机关应当在收到备案申请之日起十五个工作日内发给备案回执。

  第四十条 公安机关应当建立举报制度,受理对保安服务企业和保安员的投诉,及时处理在保安服务活动中发生的违法违纪行为。

  公安机关应当在处理决定作出之日起十五个工作日内将处理结果书面告知投诉举报人。

  第四十一条 公安机关应当建立健全监督制度,加强对保安服务企业、保安培训机构及其他自行聘用保安员单位的检查、监督和业务指导,及时查处并纠正保安服务、保安培训中的违法行为。

  第四十二条 公安机关在监督检查中发现保安服务企业、保安培训机构以欺骗等不正当手段取得许可证的,应当将核查材料报送作出许可决定的省公安机关并提出撤销许可证的建议。

第八章 法律责任

  第四十三条 违反本办法规定,擅自从事对外保安服务或者保安培训的,由公安机关依法责令停止违法行为,没收违法所得和保安器材,并处违法所得三倍以下罚款。

  第四十四条 保安服务企业有下列情形之一的,由公安机关根据情节轻重,给予警告、责令限期改正、责令停业整顿、没收违法所得的处罚,可并处五千元以上一万元以下罚款;对保安服务企业负责人和其他直接责任人员给予警告或者处一千元以上五千元以下罚款:

  (一)违反本办法规定招聘保安员;

  (二)违反本办法规定为保安员配备制式服装、标志和器械;

  (三)超出经营范围经营的;

  (四)未按照本办法规定对保安员进行培训的;

  (五)未按照本办法第十二条的规定将有关信息报公安机关备案的;

  (六)未依照本办法第三十一条规定留存报警记录、监控影像资料的。

  第四十五条 保安服务企业违反本办法规定,出现第十三条第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项、第十四条、第二十七条所列情形的,由公安机关责令限期改正,并处以一万元以上五万元以下罚款;对违法情节严重的保安服务企业,可以建议上级公安机关撤销保安服务许可证;违反治安管理的,由公安机关依法予以处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第四十六条 市外的保安服务企业违反本办法第九条规定的,由市公安机关责令其限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款,并通报该企业属地市公安机关。

  第四十七条 违反本办法第二十五条规定聘请保安员的,由公安机关责令限期改正;拒不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第四十八条 自行聘用保安员的单位违反本办法规定,有下列情形之一的,由公安机关责令其限期改正;逾期不改正的,处以一千元罚款:

  (一)违反本办法规定为保安员配备制式服装、标志和器械;

  (二)未按照本办法规定对保安员进行培训的。

  自行聘用保安员的单位违反本办法规定招聘保安员的,由公安机关责令其限期改正;逾期不改正的,按照违法招聘人数每人一千元处以罚款。

  自行聘用保安员的单位未按照本办法第十六条、第十七条的规定将有关内部保安组织机构设置和保安员配备情况向公安机关备案的,由公安机关责令限期改正;逾期不改正的,处五千元罚款。

  自行聘用保安员的单位违反本办法第十八条第二项规定的,由公安机关依法责令停止违法行为,没收违法所得和保安器材,并处违法所得三倍以下罚款。

  第四十九条 聘用保安员的单位违反本办法第二十条的规定支付工资的,由市劳动保障部门依法处理。

  第五十条 保安员违反本办法第二十四条规定的,由公安机关给予警告,情节严重的,由公安机关吊销其资格证书;违反治安管理的,由公安机关依法予以处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  保安员有违法行为受到行政拘留、强制戒毒、劳动教养或者刑事处罚的,吊销资格证书,并且三年内不得从事保安服务工作。

  第五十一条 公安机关警察有下列行为之一的,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理:

  (一)为不符合条件的人员发放保安员资格证的;

  (二)发现保安服务违法行为,不及时依法处理的;

  (三)利用职务上的便利收受他人财物或者谋取其他利益的;

  (四)不履行其他法定职责的。

  公安机关有前款所列行为的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予相应的处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第五十二条 国家行政机关工作人员违反本办法,滥用职权,徇私舞弊,侵犯保安服务企业、自行聘用保安员的单位以及保安员合法权益的,由其任免机关或者监察机关依法给予处分,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第九章 附 则

  第五十三条 本办法下列用语的含义:

  (一)“单位”,是指法人和其他依法设立的组织。

  (二)“聘用保安员的单位”,包括保安服务企业和自行聘用保安员的单位。

  (三)“保安服务企业”,是指专门从事有偿保安服务,维护服务目标安全的企业。

  (四)“自行聘用保安员的单位”,是指以本单位名义与保安员签订劳动合同,聘用保安员为本单位提供保安服务的单位。

  (五)“客户单位”,是指依法与保安服务企业签订保安服务合同,委托保安服务企业为本单位提供保安服务的单位。

  (六)“保安员”,是指由单位聘用,从事保安服务工作的人员。

  第五十四条 本办法自2008年5月1日起施行。