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法律观察:2009年商品房开发与销售新规/陈召利

时间:2024-06-17 02:27:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9119
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法律观察:2009年商品房开发与销售新规

陈召利


  2009年,对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年,从年初的冷冷清清,到如今的如火如荼,仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖,让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是,与此同时,国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规,房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一:严格限制商品住宅用地的出让面积



  为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号),进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性,严格土地供应政策,抑制部分行业产能过剩和重复建设,促进产业结构调整和节约集约利用土地,依据国家有关产业政策,我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。



  规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断,客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,房地产开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二:严格规范商品房预售行为



  江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》(苏建函房〔2009〕669号),进一步加强商品房预售管理、规范商品房预(销)售行为,制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容:



  (一)房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目,可按照分期开发的规模申请预售许可。



  (二)房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认定、登记、选号等)的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



  (三)房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预(销)售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目,如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化,房地产开发企业应持相关变更文件,及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续,并及时更新网上公示内容。



新规三:新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



  为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象,江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》,自2009年12月1日起施行。该办法明确规定,新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅,应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



  该办法完善了建筑节能全过程监管制度,在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段,都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告,应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求,并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的,有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理,不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备,应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构,对进入施工现场的节能材料和产品,按照有关法律、法规和工程建设强制性标准,开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一,在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时,应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。

关于发布《中国证券业协会会员反商业贿赂公约》的通知

中国证券业协会


关于发布《中国证券业协会会员反商业贿赂公约》的通知
  中证协发[2006]88号

  各会员公司:

  根据中国证监会关于在全行业开展治理商业贿赂专项工作的要求,协会秘书处将《中国证券业协会会员反商业贿赂公约》(草案)提交全体会员审议,现将已经会员审议修改并由会员代表签署同意的《中国证券业协会会员反商业贿赂公约》印发给你们,望遵照执行。

  特此通知。
  中国证券业协会
  2006年9月4日




中国证券业协会会员反商业贿赂公约

  第一条 为治理证券行业的商业贿赂行为,营造资本市场改革和发展的良好环境,根据国家法律、法规的有关规定和《中国证券业协会章程》,经全体会员协商达成共识,特制定本公约。

  第二条 会员应当严格遵守国家法律、法规,以及中国证监会制定的各项规章;自觉遵守和履行协会制定的自律规则和各项公约,形成遵纪守法、严格自律的行业发展氛围。

  第三条 会员应当认真学习贯彻国家关于治理商业贿赂的各项规定,自觉抵制不正当交易行为和商业贿赂,积极配合中国证监会查办相关违法违规行为,建立健全反对不正当交易行为和防治商业贿赂长效机制。

  第四条 会员应当自觉维护证券市场“公开、公平、公正”的原则,做到勤勉尽责,诚实守信,规范经营,共同发展,切实保护投资者利益,维护行业整体形象,努力创造行业和谐发展的环境。

  第五条 会员应当共同维护证券市场秩序,公平竞争,不得有下列行为:

  1、证券公司在经纪业务中,为了做大交易量,增加收入,向机构客户的负责人或居间人账外暗中给予好处费和返佣;在资产管理业务中,为了取得受托资金,向委托单位的负责人和员工、居间人账外暗中支付好处费;在投资银行业务中,为了拉项目,违规向发行人及有关负责人或居间人账外暗中支付顾问费、公关费。

  2、证券投资基金管理公司在基金代销过程中,为使基金代销机构扩大基金的销售规模,向基金代销机构许诺不正当利益或账外暗中支付好处费;在基金直销过程中,向有关单位、个人账外暗中给予好处费。

  3、证券投资咨询公司为投资者提供证券投资咨询服务时,为谋取他人账外暗中支付的现金、实物等其他不正当利益,而故意诱导投资者买卖证券。

  第六条 会员要经常对本单位从业人员进行以“八荣八耻”为主要内容的社会主义道德观的宣传教育,不断提高本单位从业人员“知荣明耻”的道德意识,督促员工积极践行“八荣八耻”,创造和建立健康的企业文化。

  第七条 会员应当建立健全反商业贿赂的内控机制和员工行为规范,堵塞管理漏洞,树立公司诚信经营的服务品牌,不断提升公司专业化服务水平,扩大客户资源,拓展业务发展空间。

  第八条 会员应当负责对本单位从业人员履行公约的情况进行监督检查,对违反公约的员工进行查处和教育,对情节严重的,及时报告中国证监会及其有关司法部门。

  协会应当对会员商业贿赂行为实行自律监察,并依据协会《章程》和《会员管理办法》对违反自律规则的给予书面批评、通报批评、公开谴责等纪律处分,并在行业诚信数据库中予以记录。


对执行分权模式构建的几点思考

罗春国 杨涛

一、执行分权的必要性和可行性
我国传统的执行模式的最大特点就是执行权的高度集中。一个执行案件往往由一名执行员负责到底,从发出执行通知开始,调查财产,采取查封、扣押、冻结等强制执行措施,委托评估、拍卖、变卖,对妨碍执行行为的处罚,对申请执行人、被执行人和案外人提出异议的审查,执行款物的交付,财产的处分和分配等诸多事项都由一名执行员负责。
这种高度集权执行模式的弊端是显而易见的。它缺乏必要的透明度和公开性,易产生“暗箱操作”;缺乏必要监督和制约,易产生腐败降低法院威信;缺乏有效的执行救济途径和手段,易使得失误的决策难以得到及时纠正。如此种种也为办理人情案、关系案、金钱案提供了土壤,侵害了当事人利益,损害了法律权威和法院的形象。
执行分权模式的提出为传统执行模式的改革指明了方向。很多西方国家都将执行工作分权制约,如德国、法国等都将执行裁决权交由法官行使,而执行实施权,交由司法执行官来实施。我国各级法院的大量实践也证明:执行分权模式有利于形成有效的监督制约机制,增进执行公开性和透明度,在执行过程中将不同的权力交由不同的人员来行使,既能够达到权力相互制约的目的,并且又由公开促进了公平和公正的良性循环。
二、执行分权的运行模式
(一)执行权性质的定位
要想构建合理的执行分权模式,首先,必须对执行权做出理性的分析。关于执行权性质的定位,法学界一直有着激烈争论。主要观点有三种:1、认为执行属司法权,我国传统法学界认为执行应属司法权,因为执行工作是审判工作的延续,是司法职能的一部分,且强制执行权一直由法院行使;2、认为执行属行政权,理由是强制执行具有确定性、主动性、命令性,不同于审判工作的待定性、消极性、独立性和中立性的特点,执行活动应是一种行政活动,强制执行权应是国家行政权的一部分;3、认为强制执行权应是“界于司法权与行政权之间的一种权力。它既不是一种纯粹的司法权;也不是一种纯粹的行政权,而是处于二者之间的一种边缘性权力”。
笔者认为,第三种学说较为合理。因为执行权应该包括单纯的执行行为和执行救济行为,前者是执行主体基于国家公权力强制债务人履行债务的行为,遵循的是职权主义和当事人不平等主义,其立场不应该也不可能中立,在性质上应属于行政行为;后者是执行主体为处理执行过程中出现的争议而实施的行为,具有司法的消极性和被动性,应属于司法行为。
(二)执行权的划分
基于执行权所具有的司法、行政双重属性,而将其分离便成了顺理成章事情。关于执行权的划分也有不同的主张。1、两权说,执行权应分为执行裁判权与执行实施权;2、三权说,执行权应划分为执行命令权、执行实施权、执行裁判权;3、四权说,执行权应分割为执行命令权、执行调查权、执行裁判权、执行实施权。对此,笔者持两权说的观点,即将执行权划分为执行实施权和执行裁判权两个部分,不应再细分。理由是两权分立,已较好的体现了执行权具有的司法、行政双重属性,且两权级别相同能够达到互相制约的目的,而如将执行命令权单独划分,有悖于执行权权力理论。其不与执行裁判权和执行实施权属同一级别的权力,且执行命令权与执行实施权均属行政性的权利,再行划分易导致机构重叠,不利于提高办案效率。至于四权说,其不妥之处更是显而易见的,完全可将执行调查权并入执行实施权中,无独立存在必要。
据此,具体到工作实践中,执行裁决权主要包括:追加、变更被执行主体,案外人提出异议的处理,裁定中止、终结、暂缓、不予执行,妨害民事诉讼强制措施复议的审查裁决,执行回转等。
执行实施权主要包括:送达执行法律文书,调查被执行人的财产,实施强制执行措施和其他实施行为。
两权制约体现在:只要依据执行裁决权做出了裁决内容,执行实施权的主体就必须严格依据裁决内容实施。而执行裁决的提起不是无缘无故的,裁决事项的建议权在于执行实施权主体,由执行实施权主体对需要裁决的事项提交给执行裁决权主体进行裁决。
(三)执行分权的具体操作
目前,基层法院的执行工作现状是人少案多,工作压力大。特别是《诉讼费用交纳办法》实施后,执行案件又有大幅上扬,在原有执行人员全部负责执行尚显不足的情况下,如何使两权分立在实践中得以保证?笔者认为,依据现状,可行的方法是在基层法院执行局下设执行裁决庭和执行实施科。保留部分业务精通、经验丰富、具有审判职称的法官编入执行裁决庭行使裁决权,而执行实施权交由具有司法警察身份并熟悉法律知识的人员行使。执行裁决庭上下级为监督关系,执行实施科受法院和上级执行实施权部门双重领导。这样使两种权力分别由两个部门、不同资格的人员来行使,不仅会克服过去权力过于集中的弊端,而且能形成有效的分权制约机制。同时,这种分权因为是在法院这个大框架内的分权,便于形成了内在的联系,而不至于产生不便协调而影响效率的问题。
这样的人员配制的合理性在于:
1、 由具有审判资格的法官行使执行裁决权符合法律规定。
执行裁决权由具有审判资格的法官来行使,实行上下级监督关系符合法律规定,也是由其权力配制属性,工作性质、内容、特点决定的。执行裁决权主要是对执行中发生的争议进行处理的权能,此种权力只能独立行使,而不能由上级法院统一管理、统一领导,上级法院对此裁判不能事前关心,只能事后监督,其符合审判工作的待定性、消极性、独立性和中立性的特点,各地法院目前的通用做法也是由法官行使执行裁决权。大量实践也证明这样人员的配制有利于上下级权力的互相监督和与执行裁决权的制约。
2、司法警察参与执行工作有必要的法律依据。
首先,将司法警察定位于执行实施主体(任命为执行员),法律并没有禁止性规定。因为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条中仅规定了“执行工作由执行员进行”,而《中华人民共和国法官法》第五十二条规定,“对人民法院的执行员,参照本法有关规定进行管理。”两部法律都未规定执行机构的组织形式和执行员任职资格。执行员只是“参照”法官序列管理,虽然目前实践中法院的执行员都为具有审判资格人员担任,但从其行使职权性质、权力运行模式、职业形象等看却不宜归于法官序列,而将执行实施权交由司法警察实施较为合理。
其次,法律规定了司法警察参与执行依据。在《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第八条,“必要时应由司法警察参加。”《人民法院司法警察暂行条例》第七条,司法警察“送达法律文书”、“执行传唤、拘传、拘留”、“参与对判决裁定的财产查封、扣押、冻结或没收活动”、“完成法律、法规的其他职责”。《最高人民法院院关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》第四条规定,高级人民法院在组织集中执行、专项执行或其他重大执行活动中,可以统一调度、使用下级人民法院的执行力量,包括执行人员、司法警察、执行装备。这都说明,司法警察承担执行工作具有法律依据的,也是法律法规赋予司法警察的一项任务。
3、司法警察行使执行实施权更符合执行实施权的权利属性。
执行实施权本质属行政权,其运行应遵循行政权的基本运行规律。而法官行使的是审判权,法官作为执行主体于法不符,司法警察行使的是行政权,将执行主体变更为司法警察更合符实际。通过将执行实施权交由司法警察行使,能够建立科学、高效的执行运行机制,克服目前执行机制机动性差、威慑力弱、执行力量松散化等现实弊端,达到扭转执行被动局面的目的。
4、司法警察参与执行具有威慑力。
司法警察行使执行实施权具有强大的威慑力。执行工作的基本特征之一就是“强制性”和“对抗性”,用具有强制力的司法警察去开展强制性执行工作,能体现出强大的的威慑作用。人民法院司法警察是人民警察的独立警种,其身着威严的警服,驾驶警车,根据《中华人民共和国枪支管理法》、《中华人民共和国人民警察使用警械和武器条例》,还可以配备公务用枪和警械,威慑力无形中就会在人们的心中产生,这样自然就减少了暴力抗法案件的产生。法律还赋予了司法警察有拘传、拘留等强制措施实施权,增强了司法警察的权威性。而法官应是居中裁判人物,是公平、公正的象征,着装改革后的“文官化”趋势更使其难以适应快速发展的执行工作需要,其服饰、配备均不能体现出应有的外在强制表征,反而会削弱强制执行的效果。
5、司法警察管理机制与执行机制相吻合。
司法警察在法院内部实行的“双重领导、编队管理”的运行机制,其作为一个整体,能做到统一指挥,统一协调,统一调度。这与最高人民法院提出的建立以省高级法院对本辖区执行工作实行统一管理、统一协调、统一指挥的执行工作新体制相吻合,能很顺畅地形成重拳,有效地抵制地方和部门保护主义,对强化执行工作产生很好的效果。
6、司法警察行使执行实施权可节约有限的法官资源。
据统计,基层法院执行局每年执行的案件占全国执行案件的90%,而基层法院的现状是人少案多,法官资源有限。执行实施权由司法警察行使能极大的缓解这种困境,将有限的法官资源节约出来,充实一线审判力量。
三、执行分权的意义
对执行分权,有些学者认为基层法院人少案多,没必要搞分权,影响工作效率。但执行分权模式,是执行机构改革中重要组成部分,其合理的分工,不但不影响工作效率,只会提高工作效率,形成权责明确,各司其职的良性运行机制,使权力运行更加顺畅。也只有执行分权,才能形成有效的监督制约机制,解决传统执行权中同样的人行使不同权力的问题;才能为提高执行效率、确保司法公正、防止“暗箱操作”、杜绝违法执行提供制度上的保证。
在传统执行模式的考量下,执行法官就是加班加点为案件付出了再多,只要债权未能全部实现,债权人乃至社会公众就会对法院的执行工作产生怀疑,而这些怀疑在一定程度上也确实是由传统执行模式缺乏公开、透明,缺乏监督制约造成的。但执行分权以后,按照分权制约模式运行的权力由于其公开性、公平性,只要承办人穷尽一切法定执行措施,脚踏实地的走好执行程序的每一步,即使有些案件因被执行人没有履行能力、下落不明等原因致使执行未果,往往也能取得当事人的理解、信任,赢得社会的尊重、树立司法权威,提高法院的公信力。
四、执行权的监督
分权是手段,最终执行改革的目标是促进执行公正,提高执行效率。如何使执行分权达到我们的预期目的,促进执行的良性循环呢?笔者认为,执行权监督是执行工作中一个重要的环节。因为任何权力的行使,都必须实行必要的监督,不然必将导致腐败行为的产生。
广义上执行权的监督包括了例如党委、政府、人大、政协、新闻媒体、广大群众等外部的监督。狭义的执行权监督是来自于法院内部的监督。
执行权内部的监督固然重要,但其外部监督同样必不可少。执行分权后,执行实施权与执行裁决权相互监督和制约,可以防止执行权力的滥用,两权相互配合、协作,共同保证执行权的公正、廉洁地行使。对于执行权外部的监督,也应引起充分重视。因为来自外部的监督虽然许多时候只是针对个别执行案件提出意见和问题,但处理不好往往会直接影响法律的权威和人民法院的形象。对这些外部监督应本着实事求是有错必究的原则,多请示、多汇报、多解释,态度诚恳主动接受监督和领导,以达到求得共识,求得理解、信任和支持,才能推动执行工作的发展。
总之,对执行权力的分权运行机制,是执行工作改革的新生事物,是一个需要反复实践,深入研究的问题,是一个需要在正和效率目标之间进行反复平衡的问题。为此,我们必须在理论中及时寻找依据,在改革实践中予以大胆尝试。逐步完善各项制度和内容,积极推动执行工作的健康、有序的向前发展。