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浅谈居住权/沙建平

时间:2024-06-03 14:39:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9049
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浅谈居住权

沙建平


一、居住权的基本概念

  (一)居住权的历史沿革
  居住权制度源于罗马法。在罗马法中,居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利,包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
  用益权,指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人,物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的,是被家长用来作为处分遗产的一种手段,通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人,使某些有继承权的家庭成员,特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要,故无论动产还是不动产,包括房屋,都可以成为用益权的标的物。
  使用权,是权利人在个人需要的范围内,对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋,则可供使用权人居住,也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于,用益权包括使用和收益两种权能,而使用权的行使,则在供个人需要的限度内,使用标的物而已,故用益权中的收益的确定,于使用权并不适用。
居住权,是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权,在其范围上要比使用权广,比用益权窄。可见,罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题,这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳,并在此基础上有所发展。
  法国民法基本承袭了罗马法的规定,在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义:“用益权是指,如同本人是所有权人,享用所有属于他人之物的权利,但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利,从该法典的结构来看,使用权为用益权的一种,而居住权则为使用权的一种,这一点与罗马法不同。在此前提下,居住权较用益权、使用权,显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲,使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
  《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度,为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权,并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型,其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权,指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权,其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权,可以说,在限制的人役权中,包括了居住权。而德国民法中的居住权,是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细,此种权利与居住权较为类似,居住权的许多方面要适用用益权的规定。

(二)居住权的法律特征

根据我国的《物权法(草案)》第180条规定,居住权,是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义,我们可以看出:(1)居住权是一种用益物权。用益物权,是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性,故而居住权具有物权的效力,属于用益物权的一种。(2)居住权既然是一种用益物权,那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定,并应当在登记机关登记。(3)居住权的主体是自然人,不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的,是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。(4)居住权具有不可转让性,不能与权利人相分离,权利人死亡,居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。(5)居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定,居住权人“可以不支付住房使用费,不承担重大维修费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

(三)居住权的内容

1、居住权人的权利
(1)房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋,这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋,也可以使用房屋的一部分,房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定,则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然,居住权人在使用该房屋时,可以基于生活上照顾等正当理由,而允许他人共同使用。(2)出租的权利。从《物权法(草案)》第180条的规定来看,居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定,一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法(草案)》第183条的规定,在一般情况下,居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金,这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如,在作为养老计划的居住权中,房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时,也大多会考虑同受让人约定,用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然,在居住权有期限时,租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。(3)物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权,居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权,包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外,《物权法(草案)》第185条还规定了居住权的追及效力,即所有权人的变更不影响居住权的效力,这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。

2、居住权人的义务
(1)合理使用的义务。我国《物权法(草案)》规定,居住权人应当合理使用住房(第182条)。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利,并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时,须依房屋的居住用途,在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用,以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权,不在此限。 (2)承担房屋日常费用的义务。我国《物权法(草案)》规定,居住权人应当承担居住房屋的日常费用(第181条)。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法,房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担,但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务,因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为;但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用,由于居住权人未履行正常修缮义务,导致必须对房屋进行大修,此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费,指在居住权存续期间,定期年负担,例如税金、租金、不动产年金,以及其他由于收益而产生的负担。(3)返还房屋的义务。在居住权消灭时,居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的,则其继承人有返还房屋的义务。但是,对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧,居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法(草案)》条文中没有直接规定,建议未来物权法对此加以明确,即单设一条明确规定,“居住权消灭后,居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”


如皋市人民法院 沙建平



山东省关于稳定和完善农村集体土地经营制度的若干规定

山东省人民政府


山东省关于稳定和完善农村集体土地经营制度的若干规定
山东省政府


(1994年12月21日山东省人民政府令第59号发布)


第一条 为了进一步稳定以家庭联产承包为主的生产责任制,完善农村集体土地经营制度,加强农业承包合同管理,根据《中华人民共和国农业法》《中华人民共和国土地管理法》、《山东省农村集体经济承包合同管理条例》(以下简称《条例》)等法律、法规和方针、政策,结合我
省实际情况,制定本规定。
第二条 在我省行政区域内凡是利用农村集体所有的土地从事农业生产经营活动的单位和个人,均须遵守本规定。
前款所称农业,是指种植业、林业、畜牧业和渔业。
第三条 以家庭联产承包为主的生产责任制,必须长期稳定。原土地承包合同期满后,再延长30年;从事开发性农业生产项目的承包期可以更长。
除《条例》规定允许解除合同的情况以外,任何单位和个人不得擅自解除承包合同。
第四条 延长土地承包期,稳定家庭联产承包生产责任制,完善农村集体土地经营制度,必须坚持以下原则:
(一)不改变农村集体土地的所有制性质;
(二)不改变农业用地的用途;
(三)不改变原承包合同关系。
第五条 延长土地承包期,一般应在原承包合同期满后,通过重新签订合同的方式进行。
第六条 第二、三产业比较发达,大部分劳动力已转向非农产业并有稳定收入的村,在延长土地承包期、重新签订合同时,经村集体经济组织全体成员(全体村民)2/3以上同意、乡镇人民政府审核批准,并报县级人民政府审查备案后,对土地可以作适当调整,实行适度规模经营。




因国家征用土地等原因造成承包土地严重不均的村,经村集体经济组织全体成员(全体村民)2/3以上同意,并报乡镇人民政府批准,对农户承包的土地也可以作适当调整。
第七条 土地的调整,应当在原发包范围(村或者村民小组)内进行。确需突破原发包范围调整土地的,必须经村集体经济组织全体成员(全体村民)2/3以上同意,并报乡镇人民政府审核、县级人民政府批准。
第八条 严禁以调整产业结构等名义强行中止承包合同,重新发包土地。
第九条 严禁借调整土地之机,增加农民负担。
对按劳力或者按人口平均承包耕地的承包费,不得超过村提留、乡统筹标准收取。实行专业承包的果园、茶园、水塘、山林及其他土地的承包费,可以高于村提留、乡统筹标准,但超标准收取的部分必须作为集体公共积累。
第十条 土地承包合同重新签订后,双方必须严格履行,不得因承包方的人口变化而增减土地,擅自变更承包合同。
实行两田制的村,因承包方人口增减确需调整土地的,可采取增加口粮田、减少责任田或者减少口粮田、增加责任田即两田互补的办法解决。
第十一条 承包方相互之间自愿调换土地的,村集体经济组织或者村民委员会应当允许,但必须对承包合同作相应变更。
第十二条 在承包期内,经发包方同意,承包方可以转包、转让所承包的土地。
前款所称转包,是指在原承包范围内承包方把自己承包土地的部分或全部,以一定的条件发包给第三者,由第三者向承包方履行约定的义务,再由承包方向原发包方履行承包合同的行为;所称转让,是指在原承包范围内承包方将承包的土地转交给他人,由第三者代替自己向发包方履行
承包合同的行为。
第十三条 承包方转包自己承包的土地,可以自找第三者,也可以通过村集体经济组织或者村民委员会转包给第三者;转让的,可以自找对象,也可以把自己承包的土地交给村集体经济组织或者村民委员会,另行发包。
第十四条 鼓励承包方相互之间,承包方与村集体经济组织或者村民委员会、企事业单位及外商之间,村集体经济组织或者村民委员会与企事业单位及外商之间,村集体经济组织或者村民委员会相互之间,开展多种形式的农业联合经营;允许村集体经济组织或者村民委员会以土地使用
权入股,从事农业股份合作经营。
第十五条 经村集体经济组织全体成员(全体村民)2/3以上同意,村集体经济组织或者村民委员会可以依法向村外单位和个人出租土地使用权,从事农业生产。
第十六条 村集体所有的荒山、荒滩等使用权,可以采取拍卖方式,承包开发利用。
已承包到户但承包方未按承包合同约定开发利用的荒山、荒滩等,也可以采取拍卖方式,重新发包。对履行合同、开发效果明显的,不得随意变更合同。
拍卖所得纳入集体资金管理,主要用于扶持荒山、荒滩等的开发,任何单位和个人不得侵占、平调和挪用。
第十七条 转包、转让、出租、拍卖等,都应当签订书面合同,并纳入农村集体经济承包合同管理。
第十八条 设区的市人民政府、地区行署可以根据本规定制定实施办法。
第十九条 本规定由省农业厅负责解释。
第二十条 本规定自1995年1月1日起施行。



1994年12月21日

关于印发《关于学习贯彻国务院廉政工作会议精神的意见》的通知

人力资源和社会保障部


关于印发《关于学习贯彻国务院廉政工作会议精神的意见》的通知

人社厅发〔2008〕2号


各省、自治区、直辖市人事厅(局)、劳动保障厅(局),新疆生产建设兵团人事局、劳动保障局,副省级市人事局、劳动保障局,国务院各部委、各直属机构人事部门,有关部委劳动保障工作机构,部属各单位:



现将《关于学习贯彻国务院廉政工作会议精神的意见》印发给你们,请结合实际抓好贯彻落实。



                         人力资源和社会保障部办公厅

                         二○○八年四月七日





关于学习贯彻国务院廉政工作会议精神的意见



在国务院第一次廉政工作会议上,温家宝总理作了重要讲话,总结了过去五年政府系统的反腐倡廉工作,对贯彻落实党的十七大、十七届二中全会和中央纪委第二次全会精神,推进2008年的党风廉政建设和反腐败工作进行了部署。为贯彻落实这次会议精神,抓好人力资源和社会保障系统的反腐倡廉工作,经人力资源和社会保障部党组研究,现提出如下贯彻意见。



一、深入学习领会会议精神,切实把廉政建设摆在更加突出的位置



国务院第一次廉政工作会议是加强政府机关党风廉政建设的一次重要会议,温家宝总理的重要讲话,深刻阐述了新形势下推进廉政和反腐败制度建设,加强对权力监督制约的极端重要性,要求各级政府坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针,加快推进惩防体系建设,认真做好领导干部廉洁自律、纠正损害群众利益的不正之风、查办违法违纪案件、从源头上预防和治理腐败等项工作,任务明确,要求具体,措施有力,对推进政府系统反腐倡廉建设具有十分重要的指导意义。部属各单位和地方各级人事部门、劳动保障部门要把学习贯彻温家宝总理重要讲话与学习贯彻党的十七大、十七届二中全会和中央纪委第二次全会精神结合起来,与贯彻落实全国人事厅(局)长会议和劳动保障工作会议精神结合起来,与人事和劳动保障具体业务工作结合起来,研究制定贯彻落实方案,明确工作任务、目标要求和落实措施。要组织好廉政工作会议精神的传达学习,教育和引导广大党员干部深刻领会温家宝总理重要讲话的精神实质,准确把握反腐败斗争面临的形势,了解和掌握反腐倡廉的总体部署、工作任务、基本要求和落实措施,增强政治意识、大局意识、忧患意识和责任意识,积极参与党风廉政建设和反腐败工作,确保各项任务扎扎实实取得实效。



二、加强制度建设,从源头上防治腐败



根据《国务院工作规则》,结合实际,制定《人力资源和社会保障部工作规则》和各项廉政制度,实行科学民主决策,坚持依法行政,推进政务公开,健全监督制度,加强廉政建设。



(一)健全科学民主决策制度。要按照国务院赋予人力资源和社会保障部的职责,科学合理制定“三定”规定,完善权力结构、规范权力运行、防止权力滥用,进一步转变职能。各级人事、劳动保障部门,要健全民主集中制,不断完善议事规则和决策程序,在重大决策、重要项目安排、重要干部任免和大额资金使用上坚持集体讨论决定。要完善社会公示与听证、决策评估、合法性审查、专家评审等制度,涉及重大公共利益和人民群众切身利益的决策要向社会公开征求意见。建立健全决策后评价、反馈纠偏和决策责任追究等制度,坚决制止和纠正超越法定权限、违反法定程序的决策行为。



(二)健全规范权力运行制度。进一步清理行政许可和非行政许可审批项目,规范审批审核程序、标准和相应的责任,建立健全行政审批责任追究制度,实现权力与责任的对等统一。建立健全资金分配、工程建设、政府采购等方面的制度和规定,防止权力滥用。进一步规范财务制度,严格“收支两条线”管理,严禁设立“小金库”。



(三)健全和完善政务公开制度。认真落实国务院《政府信息公开条例》,健全和完善人力资源和社会保障部门政务公开制度,继续扩大公开范围和层次,规范公开内容和形式,落实好政务公开的监督、检查和责任追究制度,深入推进人力资源和社会保障系统政务(政府信息)公开工作,努力实现人力资源和社会保障公共服务信息化,政务公开网络化,确保涉及群众利益的各类事项和行政权力运行过程,及时向服务对象公开。



(四)建立预防腐败长效机制。认真按照《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》,建立健全廉政勤政各项制度和党风廉政建设责任制,监督检查制度落实情况。完善集体领导和个人分工负责相结合的制度和办法。坚持领导干部述职述廉、廉政承诺、民主评议、诫勉谈话和党员领导干部报告个人有关事项的规定等制度。严格按规定召开领导干部民主生活会,不断提高民主生活会质量。



三、严格监督检查,严肃查处违法违纪案件



(一)加强对执行政治纪律和落实科学发展观情况的监督检查。加强党的政治纪律教育,增强党员干部的党性观念,始终与党中央保持一致;教育党员干部自觉运用科学发展观指导人事和劳动保障工作,认真落实好党中央、国务院关于人事和劳动保障各项方针政策,切实解决好涉及群众利益的突出问题,纠正违背科学发展观和构建和谐社会要求的行为,确保政令畅通,维护中央权威。



(二)加强对党员干部廉洁自律情况的监督检查。认真执行党内监督条例,落实党内监督各项规定。深入治理领导干部违反规定收送现金、有价证券、支付凭证和收受干股,以及以赌博和交易等形式收受财物、利用婚丧嫁娶等事宜收钱敛财等问题;纠正领导干部违反规定买卖股票和在住房上以权谋私的问题;纠正和查处领导干部放任、纵容配偶、子女和身边工作人员利用其职权和职务影响经商办企业等问题;治理领导干部违规插手招标投标、政府采购等市场交易活动谋取私利的问题。



(三)加强对重点部位和环节的监督检查。加强对财政资金划拨、干部任免和调配、军转干部安置、技术职称评定、博士后设站评审、博士后基金资助评审、留学人员资助评审、职业资格设置、资格证书核发、医疗保险药品目录调整、企业年金基金管理机构资格认定、境外就业中介机构审批等工作的监督,防止滥用权力的问题发生。加强对工程建设项目、资格证书印制发放、物资采购招标投标以及部机关领导干部选拔任用、录用公务员、接收安置军转干部等工作的全程监督。对专项资金清理及部内各单位财务管理、资金使用情况进行审计监督。严格实行领导干部任期内和离任经济责任审计制度。



(四)加强行政监察和执法检查工作。积极开展对贯彻执行《行政许可法》、《公务员法》、《劳动法》、《就业促进法》、《劳动合同法》和《劳动争议调解仲裁法》等法规情况的监督检查,纠正行政行为失当、不依法办事、执法不严、执法不公等行为,维护群众的合法权益。进一步严肃干部人事工作纪律,加强对公务员录用、执行干部调配和工资政策等工作的监督检查,严肃人事考试和职业资格考试的考风考纪。



(五)认真做好信访工作,严肃查处违法违纪案件。严格执行《信访条例》,高度重视、努力做好来信来访工作。依纪依法查处官商勾结、权钱交易、权色交易及规避招标、虚假招标的案件,查处贪污、挤占、挪用、骗取社会保险基金和劳动保障专项资金的案件,查处违反干部人事工作纪律的案件,查处商业贿赂案件和损害群众利益的案件,并注意发挥查办案件的治本功能。



四、加强反腐倡廉教育,筑牢拒腐防变的思想道德防线



(一)开展经常性的党风廉政教育。部属各单位和地方各级人事、劳动保障部门要把党风廉政教育作为领导班子成员学习内容,列入党校教学和干部培训计划。重视抓好理想信念和党纪条规教育,使广大党员干部牢固树立马克思主义世界观、人生观、价值观和正确的权力观、地位观、利益观,增强宗旨意识、廉政意识和法纪意识。要运用正反面典型开展示范和警示教育,增强教育的针对性和说服力。



(二)加强公务员反腐倡廉教育,弘扬公务员精神。深入开展“做人民满意公务员”活动,开展公务员行为规范和职业道德教育实践活动,制定推进公务员职业道德建设的指导意见,贯彻实施《行政机关公务员处分条例》,将反腐倡廉教育纳入公务员培训规划并抓好落实。



(三)积极推进廉政文化建设。丰富和发展人事、劳动保障部门社会主义先进文化建设,努力形成“以廉为荣,以贪为耻”的良好风尚。不断丰富教育内容,创新教育形式,改进教育方式方法,积极开展各种有声势、有特色、有影响的宣传教育活动,扩大教育面,增强有效性。



五、加强政风行风建设,切实维护群众利益



(一)加强作风建设,树立良好风尚。要在各级领导干部中大力倡导心系群众、服务人民,真抓实干、务求实效,秉公用权、廉洁从政等“八个方面”的良好作风,围绕改进干部作风加强制度建设,健全和完善既有激励保障作用,又有约束惩戒作用的制度体系,切实解决在思想作风、学风、工作作风、领导作风和生活作风方面存在的突出问题,努力做到为民、务实、清廉,以良好的作风取信于民。



(二)抓好行风建设,提高服务水平。继续深化创建“优质服务窗口”活动,抓好基层服务窗口规范化、标准化建设,总结推广经验,树立先进典型。督促指导基层部门参加当地政府组织的民主评议政风行风活动,认真纠正在服务态度、服务质量、工作效率和工作作风等方面存在的问题。坚决反对搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”,纠正形式主义、官僚主义和弄虚作假行为。完善监督机制,发挥群众监督、舆论监督作用,主动接受服务对象的监督。



(三)开展社保基金专项治理工作。按照中央纪委第二次全会的部署,积极会同监察部等部门抓好社会保险基金专项治理的部署、落实和检查工作,重点检查社保基金征缴、支付、管理和就业再就业资金分配使用情况,坚决制止和纠正违反基金监管法规政策的行为,确保基金应收尽收、专户储存、专款专用。继续清理和纠正审计检查中发现的问题,对重点问题的整改情况跟踪问效,全程督办。对基金管理中的违法违纪案件进行严肃查处,并积极追回被挤占挪用的基金。



(四)纠正和查处损害群众利益的突出问题。按照国务院办公厅《关于清理规范各类职业资格相关活动的通知》要求,全面清理规范各类职业资格的设置、考试、培训、发证等活动,规范职业技能鉴定管理。加强收费管理,清理规范出版发行教材和人力资源市场公共服务等与群众利益密切相关的活动和收费,严格执行规定和标准。进一步清理和取消针对农民工进城就业的歧视性规定和不合理限制,积极开展清理拖欠农民工工资专项活动,加强监督检查,维护农民工合法权益。严肃查处损害群众利益的突出问题。



(五)深入调查研究,指导系统政风行风建设。要深入开展调查研究,分析基层部门在政风行风建设方面存在的突出问题,积极探索防治的方法和途径,提高工作的针对性和有效性。要创新和完善防治行业和部门不正之风的领导体制和工作机制,发挥业务部门的职能作用,全面落实国务院纠风办提出的各项要求,推进系统纠风工作深入开展。