济南市出售公有住房办法
山东省济南市人民政府
济南市人民政府令
（第69号）
《济南市出售公有住房办法》，已经市人民政府批准，现予发布施行。
济南市市长 谢玉堂
一九九四年三月七日
济南市出售公有住房办法
第一条 为了推进住房制度改革，鼓励职工和城镇居民购买公有住房，适应城镇住房商品化的需要，根据国家和省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内的机关、团体、企事业单位向职工和城镇居民出售公有住房，适用本办法。
第三条 各单位新建住房和主体结构基本完好的公有旧住房均可向职工和城镇居民出售。但属下列情形之一的公有旧住房，不得向个人出售：
（一）城市规划区内的旧平房；
（二）经鉴定确认的危险房；
（三）产权有争议或产权归属不明的住房；
（四）其他不宜出售的住房。
旧房出售前，产权单位应当进行全面检修，以保障职工和城镇居民购房后的居住安全。
第四条 职工和城镇居民购买公有住房，坚持自愿的原则。
产权单位出售已分配使用的住房，对本单位和外单位职工均应执行本办法规定的各项优惠政策。
城市规划区内的旧平房拆迁改造后，职工可按届时的优惠政策购买自住住房。
本办法实施后，各单位新分配住房，均应先售后租。
第五条 向高收入的家庭出售公有住房，实行市场价；向较高收入的家庭出售公有住房，实行微利价；向一般收入的职工家庭出售公有住房实行标准价。
第六条 出售公有住房的微利价含住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费和小区级非营业性配套公建费、管理费、贷款利息、微利和税金等八项因素。微利价由市房改办公室会同有关部门逐年测定公布。
出售公有住房的标准价，由市房改办公室会同有关部门逐年测算，经市政府审核，报省政府批准后公布执行。
第七条 未建立住房公积金制度的单位，不得以标准价出售公有住房。
第八条 住房的标准价，由负担价和抵交价两部分构成。
1994年砖混一等成套住房和砖混二等住房的负担价分别为建筑面积每平方米290元和220元，抵交价为建筑面积每平方米183元。
第九条 地下室（含半地下室）、储藏室、院墙等各类独用的附属用房和附属物的出售价格，由售房单位按其建筑成本合理定价，最低不低于成本价的30％，与住房一同出售。
各类住房超过国家规定标准的地面、墙面装饰以及其他室内设施，由产权单位根据其安装成本，按年折旧率10％折旧后，计收价款。铝合金、钢塑门窗按钢木门窗计算差价，其差价部分按年折旧率10％折旧后，计收价款。
第十条 出售公有住房以房屋的建筑面积计算，建筑面积按建筑物外勒角以上的外围水平面积计算，共用墙体以中心线为准。内卧式阳台按100％计算面积，外挑式（含半外挑式）阳台，按50％计算面积。
楼房外廊和楼梯的建筑面积，按每户建筑面积的比例分配，归住房产权人所有，不另行计价。
第十一条 购买在租公有住房，必须是现住房的承租人。以微利价或标准价购买新建或腾空的公有住房，必须是符合分房条件的职工。
第十二条 职工和城镇居民购买公有住房，必须以自用为目的。一户职工家庭只享受一次购房优惠。职工以标准价购买公有住房的控制标准，按国务院国发［1983］193号文件规定标准上浮50％计算，超过控制标准的部分，按市场价计收房价款。
第十三条 购买旧公房负担价按使用年限成新折扣，年折扣率2％；总折扣率不得超过负担价的35％。
第十四条 购买旧公房抵交价成新折扣率为：
（一）旧房使用年限在5年以内的为5％；
（二）旧房使用年限在6至10年的为10％；
（三）旧房使用年限在11至15年的为15％；
（四）旧房使用年限在15年以上的为20％。
第十五条 对享受标准价购房的职工，实行以下优惠：
（一）工龄折扣。工龄按承租人夫妇双方工作年限较长的一方计算。每平方米建筑面积每年工龄折扣5.20元。职工工龄按劳动、人事部门规定的有关退休年龄计算。工龄折扣计算到1994年。
（二）现住房优惠。职工购买1994年6月1日前竣工交付使用并已租住的公有住房，给予负担价10％的优惠。自1995年开始，每年减少2％，五年内全部取消。
1994年6月1日后分配的新建住房和调整腾空的旧住房，购买时不再给予现住房优惠。
（三）一次性付款折扣。职工购买公有住房，一次性付清住房价款的，可给予应付价款的20％的折扣。分期付款的，首次付款不低于应付价款的30％，在此基础上，每多付10％，给予应付价款式5％的折扣。分期付款年限，新房最长不超过10年，旧房最长不超过8年。分期付款部分。按银行政策性抵押贷款利率计收利息。
第十六条 出售公有住房的实际售价根据住房所处地段、层次、朝向等因素区别计价：
（一）地段环境调剂系数：一类地区102％，二类地区100％，三类地区98％（具体地段的划分，见附件）。
（二）楼房层次调剂系数：楼房总楼层七层（含）以下的，第一、四层各为100％，二、三层各为105％，五层（含）以上依次减5％，三层（含）以上为平顶楼房顶层的再减5％。
（三）住房朝向调剂系数：东西朝向的楼房为98％，一套住房全为背阴房间的为96％，其他均为100％。
第十七条 以标准价出售公有住房价款的计算程序：负担价扣除成新折扣和现住房优惠；抵交价扣除旧房折扣；两项之和减工龄折扣后，与各项调剂系数和一次性付款折扣连乘计算。
第十八条 职工购买公有住房，可以使用本人和直系亲属交存的住房公积金支付房价款。如一次性付款资金不足时，可按规定向银行房地产信贷部申请一定额度的低息贷款。职工使用贷款交付的购房价款部分，不再享受一次性付款折扣。
第十九条 购房职工和城镇居民分期付款期间调离本市或死亡的，由其直系亲属或合法继承人继续付款。其直系亲属或合法继承人不需要住房的，由房屋产权单位与直系亲属或合法继承人进行经济结算。
第二十条 职工以市场价购买的公有住房，产权归个所有，产权人可以依法处分。
职工以微利价或标准价购买的公有住房，产权归个人所有，购买后满5年可以依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买和租用权；原售房单位无力购买或已撤销的，房地产管理部门有优先购买和租用权。
职工以标准价购买的住房，以届时标准价出售给原产权单位或房地产管理部门，仍可按届时标准价购买住房，但不再享受现住房优惠和工龄折扣。
第二十一条 售房收入归产权单位所有，分别纳入各级住房基金，由市财政统一管理，专户储存，全部用于住房建设和住房制度改革，不得挪作它用。
第二十二条 个人购买的住房，属于个人自用部位以及自用设施、设备的维修费用由本人自理。房屋的共用部位和共用设施、设备的维修费用，由售房单位从售房款中提留15％，建立维修基金，用其利息收入列支维修费用。
第二十三条 职工购买公有住房，须经房地产管理部门办理住房产权过户登记手续；出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家和市政府规定交纳有关税费。
第二十四条 本市市区职工和城镇居民以标准价和微利价购买公有住房，按下列程序进行：
（一）持有关证件向产权单位提出购房申请、签订买卖协议；
（二）售房单位持购房协议书到所在区房改办审查房屋的面积和价格，由市房改办复核批准。
第二十五条 市辖各县（市），应结合本县（市）职工工资收入情况，依照本办法，制定本县（市）出售公有住房的实施办法，报市住房制度改革领导小组批准后实施。
第二十六条 各售房单位和购房职工，要严格按照本办法的规定执行。对擅自降低出售价格、增加优惠条件、变相化公为私和倒卖公有住房从中牟利的，要根据情节轻重，依法予以处理。
第二十七条 本办法由济南市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
第二十八条 本办法自1994年6月1日起施行。
附件地段等级划分说明：
一类地区：
历山路以西（经十路——花园路口）
菜市南街以南（花园路口——莱市南街西口）
北护城河以南顺河街以东（北关北路——一馆驿街段）
馆驿街以南经一路以南纬十二路以东（经一路——经十路段）
经十路以北（纬十二路——一八一立交桥段）
英雄山路以东（八一立交桥——经十一路段）
经十一路马鞍山路以北（英雄山路——舜耕路段）
舜耕路以西（马鞍山路——经十路段）
经十路以北（舜耕路——历山路口段）
二类地区：
燕子山路以西闵子骞路以西洪家楼南路以西洪家楼北路以西黄合南路以南历山路以西（黄台南路——北园路段）
北园路以南（历山路——济洛路段）
济洛以西（北园路——动物园段）
动物园以南无影山路以东（师范路——堤口路段）
堤口路以南（无影山路——纬十二路段）
纬十二路以东（堤口路——经一路段）
槐村街以南营市街以东南辛庄西路以东（经十路——铁路交道口段）
铁路线以东以北（南辛庄西路——水泥厂路段）
水泥厂路以东（铁路交道口——刘长山路段）
刘长山路以北（水泥厂路——建设路段）
建设路段以东（刘长山路——二七新村南路）
二七新村南路以北六里山南路以北玉函路以东（六里山南路——舜玉路段）
舜玉路以北舜耕路以西（舜玉路——舜耕山庄路段）
舜耕山庄路以北（舜耕路——千佛山西路）
千佛山路西路以西经十一路以北千佛山东路以北科院路以西经十路以北（科院路——燕子山路段）
甸柳小区三类地区：
二类地区以外的地区均为三类地区
国内外利率风险管理的研究与发展的分析
刘成江
国际银行利率风险管理模式的发展创新，与传统管理模式相比，创新的利率风险管理模式具有以下特点：一是从过去的定性分析转化为定量分析，从指标化向模型化形式转化；二是从单个资产或负债的分析转化为从组合角度进行分析；三是从盯住账面价值的方法转向盯住市场价值的方法；四是运用了现代金融理论最新研究成果，如资本资产定价理论，资产组合理论等；五是吸收了相关领域的最新研究成果，如计量经济学方法、最优理论及情景模拟等。
1．利率风险的计量技术趋于优化
国际银行界用以进行利率风险计量的方法主要有缺口分析、持续期分析、模拟分析、VAR 分析等。以上四种方法中，缺口分析偏重短期利差，是最为传统的计量方法，其将利差收入作为衡量利率风险的一项主要经济数据，具有直观性、可控制性等优势。但是，缺口分析存在若干严重缺陷：缺口分析局限于利率变动的短期效应（当期收益），贷款、存款、债券等都以历史成本记帐，没有反映一段时间内的现金流量变动情况；缺口分析忽略了金融工具（合约）的期权风险和基准风险，也没有考虑到不同期限的资产负债对利率敏感性的差异，以上不足使得缺口管理难以达到有效防范利率风险的效果。持续期分析针对缺口分析的缺陷进行了改良，不但考虑了资产或负债的成熟期，而且将现金流的到达时间也计算入内，是较为先进的利率风险管理方法。持续期分析的主要缺陷是，没有充分考虑基本点和收益率曲线变动的因素，也不能对客户期权行为（提前还款或提前取款）进行调整，而且将利率单一假设为固定利率，当利率变化较大时，使用持续期分析利率风险可能导致重大误差。模拟分析，是在敏感性和持续期缺口分析的基础上，引入了情景假设，兼顾基准利率变化、期权行为、收益率曲线变动，更加全面地描绘出了利率风险的各种可能，风险测量更为精确可靠。而且该种技术依赖于庞大的数据信息，计算量大，原理复杂，对数据和参数的分析与判断需要执行者拥有丰富的专业知识、操作经验。VAR 方法则是通过统计分析技术进一步提高了风险计量的可靠性，但是 VAR 方法未完全涵盖可以对银行造成重大损失的未预期事件，所以还需要采用压力测试等方法进行补充，而且VAR主要适用于计算交易业务风险。国外银行业中，大多银行都采取缺口、持续期、模拟分析相结合的方式，国际活跃银行更是进入了熟练运用VAR方法的阶段。
2．利率风险管理手段被极大丰富
利率风险管理既可以在商业银行内部实现，也可以在市场上来完成；既可以是对原有资产负债的重新组合，也可以借助新的金融工具。商业银行一般会首先选择通过增加（或减少）资产或负债的头寸，或者调整资产或负债项目的组成结构来改变利率敏感性程度，利率风险管理的表内方法包括投资组合、利率政策、贷款买卖、主动负债等，这是利率风险管理的表内方法。利率风险管理的表外工具能够在不影响银行资产负债规模和流动性头寸的情况下明显改善某些利率风险的承受状况。表外工具主要是金融衍生产品。利率风险的表内和表外管理方法各有优劣，表内管理成本低、见效慢，表外管理见效快、成本和专业化要求高。但是，利率风险管理的表内和表外方法并不是孤立和割裂的，综合运用表内和表外方法来管理利率风险能够收到较好成效。在对管理方案的选择和组合中，商业银行需要全面考虑各种方法对利差收入、利率风险敞口、流动性头寸、交易成本、收效时间的影响，以及自身的风险偏好和风险管理能力。
国内利率风险管理模式的研究情况，1978年以来，我国银行经历了一系列的经营体制改革，但在1993年以前，我国银行还未完全走出计划经济体制，利率还处于受管制阶段，各种长短期存贷款利率、债券利率、同业拆借利率都是由中国人民银行同意制定，各商业银行等金融机构知识利率的执行者。并且银行的信贷资产规模都在人民银行计划控制下，存在着货币政策的不稳定性和利率调整的不连续性。这一阶段管理当局赋予商业银行的经营目标主要是货币政策的有效执行和资金的安全性、流动性，并不要求银行对利率风险做出有效规避，甚至对商业银行的盈利性都没有明确的规定。此时，商业银行处于被动地位，资产和负债的对应关系处于无法自控状态，没有管理利率风险的自主权，同时也缺乏利率风险管理的能力。所以，这一时期国内的研究多集中于利率管制下的商业银行利率规范管理。
1993年，国务院发布了《关于金融体制改革的决定》以后，一些商业银行开始主动进行利率风险管理。比如，中国银行以进行信用卡大额透支业务来规避人民银行信贷规模管理，扩大自身资产规模，增大敏感性正缺口以增加收入。并且随着我国利率市场化改革的推进，利率风险管理逐渐的受到商业银行的重视。国内学者对利率风险管理的研究也从利率管制下的管理和策略转向了利率市场化的管理方法和策略。理论上，注重引进国外先进的利率风险测量方法和管理技术。葛奇在《美国商业银行利率风险管理》 一书中系统、详尽地论述了国外现有的利率风险测量和管理方法，并且对美国利率风险管理情况进行可概述。实践上，逐步寻求在我国利率市场化条件下将这些先进的技术方法有效应用于商业银行利率风险管理的途径。戴国强在《我国商业银行利率风险管理研究》 一书中运用VAR方法、随机分析方法和期权定价方法，提出我国商业银行利率风险基准利率的选择，利率走势的预测；研究商业银行利率风险衡量方法的应用，为我国银行有效控制利率风险，提高自身国际竞争力提供了具有实践价值的模型和方法。
参考文献
1、葛奇 [M] 中国经济出版社2003 《美国商业银行利率风险管理》
2、戴国强 [M] 上海财经大学出版社 2005 《我国商业银行风险管理研究
北安市人民法院 刘成江