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中国(长沙)信托国际论坛综述/张军建

时间:2024-07-08 20:32:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8044
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中国(长沙)信托国际论坛综述

张军建、王巍

(中南大学法学院,湖南长沙,410083)

摘要:在中国(长沙)信托国际论坛上,来自不同国家、地区的理论界和实务界人士围绕“信托与中国”这一主题,对信托理论与信托理念、信托立法与信托法制、信托税制与信托监管、信托产品设计与运作、信托业的现状与发展、信托人才培养与管理等一系列前沿问题展开了热烈的研讨。
关键词:信托;信托法;信托业;信托市场

2004年10月16日—17日,由中南大学和上海远景非凡投资管理有限公司共同主办、湖南省信托投资有限责任公司协办的“中国(长沙)信托国际论坛”,在湖南长沙隆重举行。值此《中华人民共和国信托法》实施三周年、中南大学信托与信托法研究中心成立一周年之际,来自日本、美国、韩国和我国大陆、台湾、香港的300多位嘉宾以及数百名代表齐集一堂,围绕“信托与中国”这一主题展开了热烈的研讨。
此次论坛的开幕式由中南大学党委副书记周庆柱教授主持,中南大学校长黄伯云院士致欢迎辞,湖南省人民政府副省长许云昭先生、日本原法务大臣臼井日出男先生、中国政法大学终身教授江平先生、日本亚细亚大学法学部学部长中野正俊先生、日本瑞穗信托银行副总裁内藤秀彦先生、湖南省信托投资有限责任公司代董事长胡军先生、韩国仲裁人协会理事洪裕硕先生、我国台湾政治大学前法学院院长赖源河先生,先后登台向论坛致辞。
论坛期间,共举行了三场大型的主题研讨会,分别由上海远景非凡投资管理有限公司董事长张远景先生、中南大学法学院院长漆多俊教授、日本信托法专家中野正俊教授主持,先后做主题发言的嘉宾包括:我国民商法专家江平教授、韩国信托法专家洪裕硕教授、我国台湾商法专家赖源河教授、银行业监督管理委员会非银部主任高传捷先生、日本法学家中野正俊教授、劳动和社会保障部社会保险基金监督司司长孙建勇先生、国务院经济发展研究中心金融研究所所长夏斌先生、日本瑞穗信托银行风险管理部部长藤井纯一先生、香港国际资产管理公司执行董事安东尼•郎(Anthony Lam)先生、全国人民代表大会财经工作委员会巡视员王连洲先生、中南大学商学院院长陈晓红教授、国家税务总局政策法规司副司长杨元伟先生、世界银行法律顾问兼美国律师协会中国法委员会主席英•怀特(Ying White)女士。
本次论坛还举行了一场大型座谈会,由高传捷司长主持,国内几十家信托投资公司的负责人以及其他各界代表到会并发言。与会者主要围绕当前信托投资公司的改革、信托业的监管、信托市场的培育等热点问题展开了讨论,并就发表《中国(长沙)信托国际论坛宣言》达成了共识。
现将本次论坛的主要内容综述如下:

一、信托理论与信托理念
与会者纷纷将目光投向我国的信托理论研究和信托观念普及,并把它们作为我国开展信托实务和发展信托事业的基础工程。
对于大多数学者将民事信托与营业信托放在一起解释的做法,江平指出,应把民事信托与公益信托放在一起作出对立的解释,即我国的民事信托相当于英美法系的私益信托,而营业信托只是以经营信托业务的机构作为受托人的一种民事信托。在日本,虽然学界普遍否认民事信托的存在,但中野正俊在总结大量民事信托判例的基础上指出,日本的民事信托实际上随处可见,只是它们在性质上仅仅作为判例而没有明显地表现出来罢了。反观我国民事信托的现状,虽然理论上也认为处于空白状态,但高传捷指出,当前民间已出现一定形式的民事信托活动,如小额财产管理、遗产管理和贵重物品保管等。洪裕硕则从历史的角度指出,在东亚历史上早已存在与民事信托类似的制度,即大约一千多年前中国唐宋时代盛行的“寄托行为”和朝鲜王朝第十八代显宗时期盛行的“投托”,均属于以保护私有财产为目的的自益信托。藤井纯一结合日本当前在城市再开发事业中运用土地信托的经验指出,以民事信托的方式开展土地信托,要求信托银行更加充分地理解信托制度,并在实际应用中付出巨大努力。赖源河认为,以理财专家为受托人、按照有偿性和商业性的观念来追求利润的信托制度正在逐步发扬光大,信托的商业色彩愈加凸显。目前,学界对发展具有我国特色的民事信托充满信心。
关于受托人的权利,全国人民代表大会法律工作委员会副主任李飞指出,受托人享有“职务权限”和“自身利益的权利”,前者是对信托财产而言的,包括事实行为、法律行为和诉讼行为三方面的权限;后者主要指信托报酬和补偿请求权。关于受托人的义务,中南大学的张军建、王巍从法学角度指出,信托目的应成为受托人一切义务的基础。由于受托人是基于委托人对自己的信任(有合约基础)和受益人对自己的信赖(无合约基础)而享有广泛的自由裁量权,因此受托人以信托目的为基础对委托人和受益人分别负有信任义务和信赖义务。
虽然早在一百多年前,英美式的信托就已在我国出现,但江平认为,信托事业在我国的发展却历经曲折,信托的制度建设更是空白,信托的观念与运用长期处于误解和歧义之中。对此,洪裕硕也坦言,信托在大陆法系的中国和韩国会产生“异样”的感觉,但他预见,两国的信托制度必将在经济、社会等各个领域得到迅速推广和普及,并随着经济的发展为国民理财、社会进步和经济腾飞做出积极贡献。王连洲指出,只有使信托制度和我国的法律传统与法律框架得以较好的融合,才能使信托获得我国社会普遍的认可和接受。由上可见,国人对信托的认识还相当滞后,但信托理论和信托实务双重推动的信托观念正在我国迅速普及,我们对此深表期待。

二、信托立法与信托法制
三年前,《信托法》的出台翻开了我国信托发展史的新篇章,为建立本土的信托制度奠定了坚实的法律基础。三年来,以《信托法》为核心的信托法制框架正在紧锣密鼓的构建之中,并将不断成熟和完善。与会者密切关注《信托法》的解释和完善以及其他配套立法。
关于《信托法》颁布和实施的背景,江平认为,一是民法体系正处于建立和完善之中,尤其是正在制定物权法;二是社会结构处于深刻的变革中,并且经济发展受到全球化浪潮的深刻影响。王连洲则对《信托法》致力于信托制度本土化的有益探索作出了阐释:第一,“信托”概念中用“委托”替代传统信托的财产权“转移”,是为了使国人在传统的财产理念上较容易地接受信托制度;第二,将“委托人”专列一节来规定,是为了平衡信托当事人之间的权利关系和保障信托目的的实现。毋庸置疑,《信托法》对于在我国确立信托制度,具有里程碑式的意义,但完善和发展这部信托基本法的道路还非常漫长、曲折。
关于我国《信托法》第十七条第一款,洪裕硕认为,这参考了以往“信托前”的解释论,即设立信托前的债权人可以对信托财产强制执行,但该条中“享有优先受偿的权利”的规定则可能被狭隘地解释为“把信托财产作为目的债权设定抵押权”。他建议,对此继续予以探讨。关于《信托法》第二十五条,夏斌认为,仅有原则性的规定是不够的,具体如何“诚实、信用、审慎、有效”管理信托财产,还需要进一步制定行业经营准则,并在信托活动的业务流程、岗位职责、内部控制、信息披露、财务制度以及不尽责履行合同的惩罚等方面制定具体的规定。张军建、王巍认为,“诚实”、“信用”、“审慎”、“有效”之间的含义重叠且界限模糊,有必要在解释时确立各自的衡量标准,以便于执法和司法。关于《信托法》第六十条,江平认为,条文只对公益信托的目的做了性质上的界定,并没有规定具体的认定标准,还需要进一步解释。而对于《信托法》第六十二条,他指出,目前公益事业管理机构没有明确到位,这使得公益信托管理中的很多事项无从批准,公益信托的有效性大打折扣。他建议,借鉴现行《基金会条例》的相关规定,对公益信托的具体认定标准作出明确规定。
我国仍处于确立信托制度的适应性探索中,王连洲指出,目前的信托法制还存在着明显的不足,如信托财产应登记而未登记的情况下,法律只规定信托无效,却未明确规定不得对抗第三人;法律也没有直接规定受托人应当承继委托人对信托财产占有的瑕疵;法律对受托人因违反规定致使信托财产遭受损失而对受益人应承担的责任有弱化之嫌。北方国际信托投资股份有限公司的马亚明建议,尽快通过修改《信托法》确认信托受益证书(合同)作为有价证券的法律地位,以改善目前信托产品的流通机制。理论界和实务界的修改建议,对《信托法》的解释和实施具有重要意义。
关于台湾地区信托法制的最新动向,赖源河指出,主管机关为配合实务运作及信托市场的变化,已着手修改“信托业法”,以营造更自由、更开放的信托业法制环境。同时,放宽信托业申请办理新业务的限制,并简化银行申请各分支机构办理总行各项信托业务的手续。内藤秀彦介绍了当前日本信托法和信托业法的最新修改动态:一方面,拓展了信托财产的范围,如对知识产权进行信托;另一方面,扩大了信托业务中受托人的范围,如一般企业作为信托公司经营信托业务。
我国也亟待修改《信托法》、制定《信托业法》以及完善其他相关的配套立法,建立基本的信托法制框架。理论界和实务界普遍期待,通过建立和完善信托法制体系,从根本上解决我国信托业“灰色运作”和“一乱一治”的问题。

三、信托税制与信托监管
与会者对信托税制与信托监管格外重视。杨元伟指出,由于我国的信托法律制度在税制主体框架建立时尚未明确,因此目前在税收制度层面,除对证券投资基金(信托关系)的税法适用有特别规范外,对信托活动基本上是按照一般经济活动的相关税法规定适用的,并未针对信托活动自身具有的特殊性和复杂性而在税法适用层面上予以区别对待。税收制度与信托制度的不衔接而产生的制度磨擦已越来越突出,并在一定程度上影响到信托活动的顺利开展。江平认为,目前由税法驱动的民事信托还未成为主流,公益信托也急需税收优惠的支持,以便被广泛地运用。
关于现行税制下信托活动的税法适用情况,杨元伟指出,适用于证券投资基金的税收政策是临时性的,具有对象特定、期限特定、形式优惠的特点,是信托税制总体不科学前提下的一个特例,并不能从根本上改变现行税制与信托制度不相适应的总体状况。他对建立和完善信托税制体系提出了四点设想:①构建信托税制的五项基本原则(税负公平原则、实际获益者纳税原则、公益信托优惠原则、前瞻性原则和便于征管原则);②以避免重复征税为主要出发点构建信托税制框架(重点是所得税和财产税);③优先考虑资金信托活动的税法适用;④对公益信托给予必要的税收优惠,明确减免标准。实际上,信托税制的建立和完善已迫在眉睫,相关部门应加强协作和互动。
关于发展我国统一信托市场的监管体制,夏斌认为,当前主要有两大问题:一是银监会和证监会需要进一步统一监管政策;二是要改变以监管银行的方式监管信托公司,对信托公司及信托业务的监管应主要针对信托合同的设立和执行。广州科技信托投资公司的李安民指出,一味模仿美国监管部门对私募证券的监管方式是不妥的,应对信托机构和信托业务实施“分类监管、优胜劣汰”,即对实业类信托投资业务实行“私募发行、公募监管”,而对证券投资类信托实行“公募发行,公募监管”。新疆国际信托投资有限责任公司的马安泰建议,对财产信托不能比照资金信托来监管,应放松限制;并提议成立信托投资银行,使信托公司成为银行的控股公司。江西国际信托投资股份有限公司的裘强指出,在当前信托业发展缓慢和信托公司盈利水平较低的情况下,应处理好监管与发展以及“疏”与“堵”、“管”与“放”的关系,做到“以监管促发展、在发展中监管”,确保信托公司的专属业务有稳定的盈利模式。他还建议,尽快制定《信托业法》,通过法治化为信托公司的经营确立稳定的预期。北方国际信托投资股份有限公司的任葆燕认为,信托监管应当营造一个公平竞争的金融环境,不应在信托业务方面歧视信托公司;监管部门不仅应控制信托公司的经营风险,还应降低政策风险。
中国社会科学院的孟辉和中国科学院的杨如彦提出,银监会应鼓励信托公司自愿地进行信用评级,并对信用评级机构进行资格认证,明确信用评级的方法和结果。同济大学的高红霞、王刚认为,由于信托机构和信托资金集中于发达的东部,如果没有政策的倾斜就会出现日益严重的“马太效应”,因此银监会应通过放开地域限制等方式对欠发达地区提供政策支持。关于当前信托监管的六大热点问题,夏斌认为,第一,资本充足率可以作为监管信托机构的参考性指标,但绝对不能作为主要指标;第二,现阶段除严格依法允许以公募方式从事证券投资基金业务外,其他的资金委托业务应以私募方式为主;第三,应取消委托理财200份合同的限制;第四,应对委托理财资金采取严格的第三方托管;第五,应逐步取消信托机构设置分支机构和开展异地业务方面的限制;第六,应对信托机构实施不同于银行的监管费收取标准和方式。
对于建立和健全养老金监管(信托型)体系,孙建勇指出,应确立标准化的运作流程,制定信息披露制度,明确有关监管部门的职责,完善协同监管体制,并建立危机处理机制。高传捷认为,现行监管规定的原则性条款较多,监管机构应指导和监督信托公司依法开展真正的信托业务,并加强诚信建设,积极防范风险,实施分类监管,严格规范高风险业务的操作模式,完善关联交易的信息披露和信托公司的治理结构,建立“多管齐下”的监管模式。中国信托业协会成立后,在加强行业自律、协调行业内部和外部关系、联系信托机构与业务主管部门、维护和促进信托业的健康规范发展等方面也将发挥重要作用,监管部门可能会把一些涉及信托公司内部的微观制度委托给信托业协会来制定。我们深深期待,专业化的信托监管能不断推动信托机构和信托业务的发展壮大,使我国信托业早日成为名副其实的“四大金融支柱之一”。

四、信托产品设计与运作
与会者对当前信托市场中信托产品的设计与运作(包括其他相关服务)提出了许多想法。关于民事信托在我国的应用,江平重点阐述了在家庭领域和商业领域的运用,前者主要体现在有效率地财产管理上,以解决我国目前财富管理分散化及由此造成的巨额损耗和浪费,如“家庭信托”;后者则至少在四个方面大有可为:第一,与职工福利或退休制度结合的信托业务;第二,与金融机构中长期债权结合的信托业务;第三,与其它金融商品结合的信托业务;第四,与不动产结合的信托业务。
关于信托投资公司以“优先股”的形式投入实业权益性投资项目,上海爱建信托投资有限责任公司的陈柳青认为,这不失为一种上佳的选择。虽然以“优先股”的形式投资于目标公司暂时还没有《公司法》的支持,但法律空白意味着该行为未受限制,因此可以通过信托合同或目标公司的章程加以约定。关于信托在国有企业改制过程中的作用,北方国际信托投资股份有限公司的王辉指出,信托公司应以咨询业务为切入点,积极开展并购经纪人、买方或卖方(地方政府或微观企业)的并购重组财务顾问、并购融资、并购信用监督等金融服务。关于国有股权的实现方式,湖南大学的肖海军在学界已有的授权经营、代表人经营、信托投资机构经营和流动化经营之外,提出了兼具财产信托和股权转让双重特征的国有股权债权化经营,以推动国有股权的减少和退出。关于开展房地产信托,中泰信托投资有限责任公司的吴天然介绍了六种操作方式,即投资经营型信托、权益融资型信托、直接债务融资型信托、间接债务融资型信托、混合融资型信托和财产信托型。关于日本的土地信托,藤井纯一指出,它能适应城市再开发的现状,应尽可能地激励受托人活用土地信托,并不断降低重复缔约的成本。
关于信托融资,陈晓红认为,可以通过“过桥贷款”、发售信托计划、信托公司自行收购等方式为企业并购重组提供融资;另外,信托参与国有企业管理层收购(MBO),不但可以隐蔽地提供融资,还可以对整个交易中各方的利益提供保障。吉林省信托投资有限责任公司的张兴波指出,从信托产品创新模式及核心竞争力看,传统的单一、封闭式“融资型”及“债务型”信托产品设计模式,正在被诸如开放式信托、“伞型”信托、可赎回信托、产权租赁信托、“贷款+股权”组合信托等新的多样性和“权益型”信托模式所取代。中原信托投资有限责任公司的尹泓认为,信托公司应在信托业务方面共同联合、相互合作,克服目前规模相对较小的不足,携手经营大的项目,从而在与银行、证券和保险的竞争中争取较为有利的地位。重庆国际信托投资有限公司的何玉柏认为,应正确处理“代客理财”与“代客融资”的关系,注重提高信托业务的效率和业绩,形成稳定的客户群,并在组合投资的基础上分散风险。
我国正依据全球化、现代化、资本化、市场化的原则改革现行的养老金制度,加快养老金市场的可持续发展,孙建勇指出,养老保障基金的性质是信托财产,要通过改进基金管理方式建立起信托型的基金治理结构。①建立受托管理制度,全国社保基金由全国社保理事会担任受托人,养老保险个人账户基金由省级社会保险经办机构担任受托人,企业年金基金由企业年金理事会或法人受托机构担任受托人,农村养老保险基金拟由省级农村社会保险经办机构担任受托人。②引入基金托管制度,全国社保基金和企业年金基金管理已引入第三方托管,养老保险个人账户基金和农村养老保险基金也将引入第三方托管。③委托专业机构投资,开发养老金投资产品,实现保值增值。李安民指出,信托机构应充分依托信托产品的创新和信托业务手段的组合,逐步由单一佣金型资金信托模式逐步过渡为共同受益型的资金信托模式,由固定回报型资金信托转变为管理佣金和投资绩效挂钩的浮动型资金信托,由债权型融资信托转变为以股权型投资信托为重点,共享信托财产运用和管理产生的信托收益,实施投资驱动的信托模式。总之,信托产品的设计和运作应秉承信托原理,面向社会大众,有效地防范风险。

五、信托业的现状与发展
当前,我国信托业正处于关键的转折期,与会者对以信托公司为主导的信托业的现状与发展深表关注。王连洲强调,信托业对于推动金融市场化改革、弥补传统银行信用的不足、促进证券市场的形成和发展、完善金融功能、引进外资和技术、促进国际经济技术合作、推动企业技术进步、支持重点项目建设、充当推动中国由计划经济体制向市场经济体制过渡的试验田,做出了积极的贡献,发挥了应有的历史作用,功不可没。胡军指出,当前我国信托业面临的外部环境虽已发生明显改善,但仍存在信托法律体系不完善和信托业务需求滞后的问题。他建议尽快完善配套制度,并呼吁包括新闻媒体在内的社会各界能够更多地支持信托业的发展,肯定信托机构在国民经济建设中所起到的积极作用,并对其给予更多的褒扬性宣传。针对信托公司的整体经营状况,高传捷指出,在肯定成绩的同时,对存在的问题也不容忽视,如法人治理结构存在缺陷,内部控制不完善,公司资产质量不高,经营活动中存在违规行为,等等。
关于我国信托业边缘化的趋势,李安民指出,①信托机构仍是银行的补充,仅发挥着拾遗补缺的作用;②信托产品具有极大的不确定性,信托利润仍未成为信托公司盈利的核心;③相同业务范畴和同质化客户的竞争对手不断涌现,信托业遇到了证券公司的资产管理业、基金管理公司的投资基金业的强有力挑战;④信托受益权凭证作为有价证券的法律规定未明确,限制了信托机构业务的规模化与规范化。对于我国信托业的市场定位,张兴波指出,信托的核心制度定位应该是中长期金融信用,资金和财产信托应该是信托的专属与核心业务,私募型资金信托今后将成为主角,信托业应按照“集团综合、法人分业”的模式构建金融(信托)控股集团。
对于目前信托公司面临的“信任危机”,夏斌指出,信托公司的安全运行不能完全依靠自律,也不能把个别公司极个别的违规行为扩大化、普遍化,视为整个信托业的问题,从而进一步要求全行业的整顿和采取停滞信托业发展的措施。中国对外经济贸易信托投资有限公司的冯司光建议,重塑信托业的形象,消除个别违规行为对整个行业带来的负面影响,改变社会公众对信托公司的“坏孩子”印象。华宝信托投资有限责任公司的郑安国认为,应切实维护信托业的地位,捍卫信托公司的专属业务,对信托业进行整体规划,充分开发信托业的资源,避免行业内部的恶性竞争。湖北省国际信托投资有限公司的王炳南认为,应正确认识和评价我国信托业的发展历程与外部环境,并建议加强对信托业的正面宣传,创办《中国信托报》或在金融类报刊上开办信托专版,及时介绍和推广信托业内的有益经验。胡军强调,应树立发展信托业的信心,找准行业定位和主业定位,坚持信誉为本、诚信经营,以高水平的服务代人理财。王连洲认为,长期以来,信托业处在社会多方的打压之下,致使整个行业屡遭创伤、元气大伤,甚至招致社会对信托业未免有些苛刻的思维对待。虽然整顿后的信托投资公司在经营业绩方面并不逊色于其他金融同业,但给社会留下的“坏孩子”形象至今没有大的改变。究其原因,既有外部的,也有内部的;既有决策管理层面的,也有业务经营层面的;既有历史的,也有现在的。
关于台湾地区信托业办理信托业务的现状,赖源河指出,均由银行兼营信托业,主要经营的业务项目以办理金钱信托、担任股票及债券发行人签证人、保管业务、提供有价证券发行、募集之顾问服务为最多。上海爱建信托投资有限责任公司的邓举功将信托公司的“财技”归纳为一个中心与四个方面,前者指有效、持续地控制风险,后者指业务发展定位策略、项目评估与筛选、方案设计和融资手段。他认为,信托公司的财技实质上是相对于其他金融机构的一种微观层面上的比较竞争优势。张兴波认为,我国信托业急需转型:第一,要坚持市场化原则和商业化经营理念,确立受托理财的新思维;第二,要从粗放经营向集约化和规模经营转变;第三,要实现由间接金融业务向直接金融与商业中介服务信托业务转变;第四,要强化金融风险和安全防范意识。尽管我国信托业的发展仍面临着诸多困难,但整体上已进入“稳中求进”的迅速扩张阶段,我们对中国信托业满怀希望。

六、信托人才培养与管理
信托人才的培养与管理是信托业发展的基石。王连洲认为,要推动信托业进一步发展,改变目前的被动局面,就急需培育信托人才。高传捷指出,我国现有的信托业机构的人员素质总体水平不高,与开展信托业务的要求有较大差距。尽快改变这种局面的一个可行的途径就是对外开放,大力引进具有国外优秀资产管理企业工作经历的人员,从而引进资产管理的经验、风险防范的理念与技术等。中野正俊倡导,中日两国在相互尊重各自传统、文化和法意识的基础上积极开展学术交流,共同打造信托研究的平台,培养高标准的信托人才。理论界和实务界均对我国现有的信托人才培养和管理表示忧虑,人才短缺和流失的双重问题已成为制约信托业发展的瓶颈。

新乡市行政机关首问负责制

河南省新乡市人民政府


新乡市人民政府关于印发《新乡市行政机关首问负责制》的通知


新政〔2003〕18号

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:
现将《新乡市行政机关首问负责制》印发给你们,望遵照执行。

 二OO三年四月十五日
新乡市行政机关首问负责制

第一条 为提高我市各级行政机关的服务水平,建立责任、有序、高效的工作运行机制,树立我市各级行政机关“勤政、廉洁、务实、高效”的良好形象,特制定本制度。
第二条 行政管理相对人来行政机关(本市各级行政机关、受行政机关委托履行行政管理职能的组织和法律、法规授权组织,下同)办事或者通过电话、传真等形式所询问的第一位行政机关工作人员,即为首问责任人。
第三条 首问责任人的主要职责:
㈠不论行政管理相对人询问的内容与本人职责是否相关,都要热情接待,认真回答。
㈡属于首问责任人所在部门、科室职责范围内的事情,要按照有关规定及时办理。不能当场办理的,要落实“一次性告知”制度,即向当事人一次解释清楚有关办理事项、需要补充或携带的材料,以及如何办理等。
㈢不属于首问责任人所在部门、科室职责范围的事情,首问责任人要给予耐心说明,并负责指明承办部门或科室,交由承办部门、科室的负责人或经办人员办理。
㈣属于业务不明确或首问责任人不清楚承办部门的,首问责任人要及时请示领导,协助、协调有关部门一同解决。
㈤属电话咨询或举报的,首问责任人要将来电反映的事项、来电人姓名、联系电话等登记在册,并转告相关部门或科室办理。
㈥承办部门必须按服务准则和时限的要求,热心给予办理;属不能办理的,要耐心解释清楚。
第四条 首问责任人应遵守下列规定:
㈠对行政相对人拟办事项认真答复,积极办理,千方百计为群众排忧解难,不推诿扯皮,不置之不理,不说不知道。
㈡接待行政管理相对人应文明礼貌,热情大方,使用文明用语,禁用文明忌语。
第五条 各部门应建立首问负责制登记簿,详细记录行政管理相对人拟办事项情况及办理结果。
第六条 首问责任人有下列行为之一,经查证属实的,视情节轻重给予通报批评、取消年度评先资格或行政处分:
㈠不履行职责,推诿、敷衍、拖延的;
㈡未及时将行政管理相对人拟办的事项移交给有关责任人的;
㈢对行政管理相对人态度恶劣,使用文明忌语,或冷漠对待行政管理相对人,应当告知而没有明确告知有关事项的;
㈣在规定的期限内不给行政管理相对人明确答复,又不说明原因,行政管理相对人举报的;
㈤玩忽职守、徇私舞弊,给工作造成损害的。
第七条 对上级领导的指示、命令、决定,比照本制度落实首问负责制。
第八条 各级行政机关应按照本制度规定,结合工作实际,制定本单位的首问负责制具体实施细则。
第九条 本制度由市政府办公室负责解释。
第十条 本制度自2003年5月1日起执行。

深圳市国土资源和房产管理局关于印发《深圳市土地收购实施细则》的通知

广东省深圳市国土资源和房产管理局


深圳市国土资源和房产管理局关于印发《深圳市土地收购实施细则》的通知

深国房〔2007〕628号


  为加强土地管理,合理配置土地资源,加大对土地市场的宏观调控力度,根据《深圳市土地储备管理办法》第三十条的规定,我们制定了《深圳市土地收购实施细则》,现予印发施行。

深圳市国土资源和房产管理局
二○○七年十一月八日

深圳市土地收购实施细则

  第一条 根据《深圳市土地储备管理办法》(以下简称《办法》)第三十条的规定,制定本细则。
  第二条 本细则适用于本市行政区域内市土地储备机构实施的土地收购。
  第三条 权利人拟转让其土地使用权的,可以向市土地储备机构提出书面申请,并应当提交下列材料:
  (一)《深圳市土地使用权收购申请书》;
  (二)申请人身份证明复印件(核原件);
  (三)合法的房地产权利证明复印件(核原件);
  (四)其他需要提交的资料。
  市土地储备机构应当核查申请人提供的资料,并自收到申请之日起7日内,书面告知申请人核查结果。
  第四条 符合以下条件的,可启动收购程序:
  (一)土地使用权权属明确,且无查封、抵押等权利限制;
  (二)申请人有明确的报价;
  (三)符合年度土地储备计划;
  (四)采用收购方式不违反法律法规规定的。
  第五条 决定启动收购程序的,市土地储备机构应当在5日内与申请人签订土地收购意向书。土地收购意向书应当约定如下内容:
  (一)双方就土地收购事宜开展谈判,市土地储备机构可以进行勘验、估价等工作,收购价格以市审计部门审定为准;
  (二)在收购终止前申请人不得与任何第三方另行协商土地使用权转让事宜,也不得就拟收购的土地使用权设定任何权利限制;
  (三)市政府、市土地主管部门、市土地储备机构对收购不成功导致的申请人的经济损失不承担任何责任。
  第六条 土地收购意向书签订后,按照下列程序进行收购:
  (一)市土地储备机构对申请人提供的土地和地上建筑物、附着物权属及权利限制状况,土地面积,地上建筑物、附着物面积,土地和地上建筑物、附着物四至范围,土地用途等情况进行实地调查和核实;土地和地上建筑物、附着物相关情况不明确的,市土地储备机构可向市土地、房产、规划、建设等主管部门核实,必要时,可以进行公告,公告期为10日;
  (二)市土地储备机构委托深圳市地籍测绘大队和深圳市房地产估价中心进行测绘、评估,拟定收购价格;
  (三)市土地储备机构将拟定的收购价格提交市审计部门,市审计部门应当于10日内出具意见;
  (四)市土地储备机构与土地使用权人共同签订《土地使用权收购合同书》(以下简称《合同书》);《合同书》应当以市政府批准土地收购方案为生效条件;
  (五)市土地储备机构拟定土地收购方案,土地收购方案经主管部门审查后,报市政府批准。土地收购方案的内容包括:拟收购地块的详细情况、收购方式、收购价格、拟收购时间、收购资金来源;《合同书》为收购方案的附件。
  第七条 无法达成《合同书》,或者市政府不批准土地收购方案、经修改完善后仍不批准的,收购终止。
  市政府批准土地收购方案的,《合同书》生效,收购成功并按照下列规定办理:
  (一)市土地储备机构按《合同书》约定接收被收购土地及地上建筑物、附着物,纳入土地储备,被收购方按约定向市土地储备机构提交房地产权利证明原件并出具办理转移登记的委托手续;被收购土地及地上建筑物、附着物没有办理房地产登记的,被收购方应提交其他合法的房地产权利证明原件及办理房地产登记的委托手续;市土地储备机构应对被收购方提交的房地产权利证明文件进行核实,必要时,可以进行公告,公告期为30日;
  (二)市土地储备机构向房地产登记部门申请办理转移登记;
  (三)市土地储备机构按《合同书》约定的期限和方式支付收购款项。
  第八条 符合以下条件的土地使用权,经市土地主管部门审核同意,市土地储备机构可以提出土地收购建议:
  (一)土地使用权权属明确,且无查封、抵押等权利限制;
  (二)属于《办法》第八条第(一)、(二)、(五)、(六)、(七)项规定的情形之一;
  (三)属于《办法》第八条第(一)、(二)项规定情形的,有经法定程序批准的规划文件;属《办法》第八条第(五)项规定情形的,有国有企业改制批准文件;属《办法》第八条第(六)项规定情形的,有相应的同意改造批准文件;
  (四)符合年度土地储备计划;
  (五)采用收购方式不违反法律法规规定。
  土地使用权人接受建议的,市土地储备机构应当在5日内按照本细则第五条的规定与土地使用权人签订土地收购意向书。
  第九条 土地收购意向书签订后,由市土地储备机构按本细则第六条、第七条的规定办理。
  第十条 市土地房产交易中心应当在土地使用权转让公告中载明:
  (一)凡土地使用权转让价格低于同期公告基准地价的,市土地储备机构享有该宗土地使用权的优先购买权;
  (二)土地使用权转让价格低于同期公告基准地价时,土地使用权转让成交确认书、合同附条件生效,所附条件即为市土地储备机构放弃该宗土地使用权的优先购买权。
  土地使用权转让成交价格低于同期公告基准地价的,转让人、市土地房产交易中心应当及时书面告知市土地储备机构;市土地储备机构应在接到告知书后10日内报市土地主管部门;市土地主管部门初审后,报市政府决定是否行使优先购买权。
  第十一条 市政府决定行使优先购买权进行土地收购的,市土地储备机构应当按照成交确认书确定的转让价格与土地使用权人签定《合同书》。
  《合同书》的履行遵循本细则第七条第二款第(一)、(二)、(三)项的规定。
  第十二条 自下列规定时间起,土地使用权人不得进行旨在增加收购价值的房地产新建、扩建、改建及改变房地产用途的行为,不得转让、出租和抵押被收购土地使用权。
  (一)依申请收购的,自土地使用权人向市土地储备机构提交申请之日起;
  (二)依职权收购的,自土地收购意向书签订之日起;
  (三)政府行使优先购买权收购的,自原交易双方签订成交确认书之日起。
  第十三条 房地产收购价格根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权年期等因素,以房地产市场评估价格为基础加以确定。
  市政府对房地产收购价格确定方式另有规定的,从其规定。
  第十四条 被收购的土地存在有被查封、冻结、抵押等权利限制的,一般不予收购。
  确需收购的,应当报市土地主管部门批准。如拟收购房地产的权属已经抵押的,市土地储备机构需书面通知抵押权人解除抵押合同或者由市土地储备机构、被收购方、抵押权人三方共同签定《合同书》;拟收购房地产已经被查封、冻结,且不能与查封、冻结申请人就解封事项达成一致意见的,市土地储备机构应书面通知被收购方,终止收购。
  第十五条 土地收购储备资金的筹集与使用按相关规定执行。
  收购土地纳入土地储备管理。
  第十六条 本细则所指的“日”,均为工作日。
  本细则自发布之日起施行,有效期5年。